【最初に｜実際によくある相談】
「土地は売れると聞いたが、建物はどうなるのか？」
「会社名義の建物だが、未登記のままでも売却できるのでは？」
法人の不動産売却相談で、
必ずと言っていいほど出てくる勘違いです。
【結論から】
会社名義の建物が未登記の場合、原則として“そのままでは売却できません”。
正確に言うと、
✔ 売買契約はできても
✔ 決済・引渡しで必ず止まります
【なぜ未登記建物は売却できないのか】
理由①「会社の所有物だと証明できない」
売却時に必ず確認されるのが、
- 登記簿上の所有者
- 建物の存在・構造・床面積
未登記建物は、
法務局上「存在しない建物」扱いです。
つまり、
「本当に会社の資産なのか？」
を第三者に説明できません。
※そもそも未登記建物とは何か？という基礎から知りたい方は
👉「古い未登記建物とは？放置すると危険な理由」も参考になります
理由② 買主・金融機関が絶対にOKを出さない
法人不動産の売却では、
- 買主
- 買主側の金融機関
- 仲介業者
全員が登記を前提に話を進めます。
未登記建物があると、
- 担保評価ができない
- 瑕疵リスクが高い
- 契約後トラブルの可能性
として、
取引自体を断られるケースがほとんどです。
理由③ 決済・所有権移転ができない
仮に契約まで進んでも、
- 建物の所有権移転登記
- 抵当権設定
ができません。
結果、
「決済日当日に止まる」
という最悪の事態になります。
【実務でよくある法人トラブル】
・解体前提で売るつもりが未登記
・増築部分だけ未登記
・建築確認が古く資料が残っていない
・社長交代で経緯が不明
特に多いのが、
「未登記を見落としていた」パターンです。
未登記については
👉「未登記建物だと売却できない理由」で詳しく解説しています。
また、
「図面が法務局にない」と言われて初めて気づくケースもあります。
👉「建物図面が法務局にないと言われたら」もあわせてご確認ください。
【「土地だけ売ればいい」は危険】
よくある発想ですが、
建物が会社名義で存在している以上、
「なかったこと」にはできません。
・解体するにも登記整理が必要
・滅失登記が必要
・税務・会計との整合性も必要
必要書類が残っていないケースも多く、
その場合の対応方法は
👉「古い未登記建物で必要書類がない場合」でも解説しています。
結局、登記整理は避けて通れません。
【土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直のコメント】
法人名義の未登記建物は、
「売る段階になってから何とかしよう」
と考えられがちです。
ですが実際には、
- 測量
- 建物調査
- 図面作成
- 関係書類の収集など、
想像以上に時間がかかります。
（書類を集めるのに2,3月はすぐ過ぎてしまいます。）
売却話が出た時点で、
まず登記状況の確認が重要です。
【チェック｜売却前に必ず確認すべきポイント】
□ 建物は登記されているか
□ 表題部は現況と一致しているか
□ 増築・用途変更はないか
□ 解体予定なら滅失登記は可能か
1つでも不明点があれば、
売却前に専門家へ相談すべきサインです。
【無料相談のご案内｜法人売却前チェック】
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- 登記が必要か、不要か
- どれくらいの期間がかかるか
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※大津市・滋賀県を中心に
法人名義建物・未登記建物の売却前整理をサポートしています。
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
「自分のケースで登記できるのか分からない」
「書類が何も残っていない」
という段階でも問題ありません。
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相続と未登記建物の専門家
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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