「便利な立地なのに、なぜか売れない」
「不動産会社に相談したら“まず登記を整理してください”と言われた」
このように、不動産の価値があるにも関わらず、売却できないケースが増えています。
その主な原因が、数次相続による“登記のバラバラ化”です。
この記事では、相続登記の遅れや増築未登記が売却に及ぼす影響と、その対処法について解説します。
よくある相談：「売れる不動産なのに売れません」
地価も悪くない、建物もまだ使える、でも買主がつかない――。
実は「登記の状態」が原因で、不動産の売却ができない例が少なくありません。
実際の相談例
• 「親名義のまま放置していた家を売りたいが、祖父名義のままだった」
• 「兄弟で分けるつもりだったが、実は数次相続で名義人が10人以上」
• 「登記は父名義だが、建物は祖父の代に増築され未登記だった」
【用語解説】「数次相続」とは？
数次相続とは、ある人の相続登記をしないまま、その相続人も亡くなってしまい、さらにその相続が発生する…というように、代を重ねて登記が放置されてしまうことです。
例：
• 祖父（登記名義人）
↓ 登記せずに死亡
• 父（相続人）
↓ 登記せずに死亡
• 子（現所有者にあたるが登記されていない）
このようにして、所有者が“実際には誰かわからない”状態になります。
登記がバラバラだと、なぜ売れないのか？
✅ 1．売買契約を結ぶ相手が確定できない
登記簿上の名義が古いままだと、法的に誰が所有者か判断できません。
買主が安心して購入するには、登記簿上の名義と実際の所有者が一致していることが必要です。
✅ 2．相続人が多すぎて意思決定できない
数次相続で相続人が20人以上に広がるケースもあります。
1人でも同意しなければ、売却は不可能になります。
✅ 3．建物に未登記部分があると、評価や利用計画が立てられない
増築部分が未登記だと、建物全体の構造や面積が把握できず、住宅ローン審査にも通らないことがあります。
対応策：まずは登記の名義統一から
ステップ 内容
① 調査 現在の登記名義人・未登記部分の有無を確認
② 相続関係図作成 法定相続人を洗い出し、関係者を確定
③ 遺産分割協議 相続人全員の同意をもとに名義を一本化
④ 表題登記／名義変更 必要に応じて建物登記や名義変更手続きを行う
土地家屋調査士・司法書士の連携が不可欠です。
放置するデメリット
• 固定資産税の請求がずっと祖父名義で届き、処理できない
• 補助金や解体費用の助成を受けられない
• 増築未登記のままだと、売買価格の根拠が曖昧になる
• 所有者不明土地等対策法により、将来的に強制管理・収用のリスク
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
「相続登記がされておらず、建物も未登記だったために“売れるはずの家”が10年以上放置されていたという相談は珍しくありません。
不動産は“登記簿”で法的な価値が決まります。名義の整理は、資産としての活用・売却の第一歩です。相続の代が変わる前に、ぜひ一度ご相談ください。」
まとめ
• 登記の「放置」は不動産の“価値”を損なう
• 数次相続・未登記建物があると売却がストップする
• 売却・相続を考えるなら、まずは登記の名義整理を
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
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相続と未登記建物の専門家
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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