「登記していない家は相続できない」って本当？
相続の相談で多い質問が、
「父の名義になっていない家を相続できますか？」というものです。
実は――
登記されていない建物（未登記建物）は、そもそも“名義が存在しない”ため、
そのままでは相続登記ができません。
これは、2024年から始まった「相続登記義務化」の流れとも深く関係しています。
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⚙️ なぜ「未登記建物」は相続登記できないのか？
登記がない建物は、法務局の記録上「存在しない」扱いです。
そのため、相続人が名義を引き継ぐことも、売却することもできません。
つまり——
- 相続登記の対象にすらならない
- 相続税評価もあいまいになる
- 将来、売却や建替えの際にトラブル化
という“相続できない”状態に陥ります。
🧾 こんなケースは要注意！
以下のような状況では、未登記の可能性が非常に高いです👇
| チェック項目 | 状況 |
|---|---|
| 建物の登記簿謄本を取れない | → 登記自体がない可能性あり |
| 納税通知書に「家屋番号」が書かれていない | → 未登記建物として課税のみされているケース |
| 名義が「祖父」や「父のまま」になっている | → 登記更新漏れ・相続未了の典型例 |
🧭 相続登記義務化でどう変わる？
2024年4月から「相続登記の義務化」がスタートしました。
登記をしないまま放置すると——
- 正当な所有者が不明のままになる
- 建替え・売却・融資の全てで支障が出る
- 将来的に**過料（罰金）**の対象となる可能性も
特に未登記建物の場合、
「登記の出発点」がないため、相続登記を始めることすら難しくなります。
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直のコメント
「未登記建物は“所有者不明のままの不動産”です。
例えば、祖父の代で建てた建物をそのまま使っていると、
相続登記どころか、誰の名義にすればいいかも分からない状態になります。
なるほど、では祖父が建てた建物を登記するとして、申請人（＝祖父の代わりとなる相続人全員）となります。祖父に子供が４人いるとして、まずこの4人が相続人なのですが、この４人もなくなっているとまたこの４人それぞれの相続人（＝仮に4×4人の16人とした場合）これら全員での登記申請となります。誰一人欠けてもダメです。だから、一番いいのは相続が始まる前に本人が登記すること。もし相続が始まってしまったら、相続人はすぐすること。（時間が経てば経つほど相続人が増えていきます。減ることは絶対ありません。）
相続登記の義務化で慌てないためにも、まずは現地調査で“登記できるか”を確認することが第一歩です。」
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🗂️ まとめ｜登記義務化で“未登記のまま”を放置しない！
| 状況 | 対応策 |
|---|---|
| 登記がない建物を相続したい | まずは現地調査＋上申書作成で登記を整える |
| 相続登記ができないと言われた | 未登記か、名義が祖父母時代の可能性 |
| 義務化に備えたい | 調査士に相談し「登記できる状態」に整備 |
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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