「登記していない古い建物にも、固定資産税ってかかるの？」
「課税されてるけど、もう何十年も経ってるし、時効で消えるのでは？」
そんなご相談をよくいただきます。
しかし──
「未登記＝課税されない」でも、「古い＝時効で消える」でもありません。
実は、固定資産税の“時効”には大きな誤解があるのです。
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🔹そもそも「未登記建物」にも課税される理由
登記されていない建物でも、市役所は現地調査や航空写真などで存在を把握しています。
そのため、登記簿に載っていなくても「家屋課税台帳」に登録されていれば、
固定資産税は課税され続けます。
つまり、
- 登記されていない
- 名義が古いまま
- 誰が所有者かわからない
こうした場合でも、課税の対象にはなり続けるのです。
🔹固定資産税に「時効」があるようで、ない現実
確かに、地方税法では「5年を過ぎた税金は時効で消滅」と定められています。
しかし実際には――
- 毎年課税されている
- 市が納税者に通知している
- 所有者が異議を申し立てていない
これらの条件がそろっていると、時効はリセットされ続ける状態です。
結果として、未登記でも固定資産税が延々と課税され続けるケースが多く見られます。
🔹放置していると“相続”の時に問題が噴出
未登記建物を放置していると、次の相続のタイミングで必ずトラブルになります。
- 固定資産税の納税通知書には「亡くなった人の名前」
- 登記も「存在しない（未登記）」
- 誰が所有しているのか法的に証明できない
この状態では、相続登記も滅失登記もできず、手続きが止まってしまうのです。
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🔹未登記建物と「時効」よりも重要なのは“確認と整理”
「どうせ時効だから」「登記してないから関係ない」と考えて放置するのは危険です。
未登記のまま相続や滅失が発生すると、過去の所有者やその相続人全員の同意が必要になることもあります。
その結果、費用も時間も想像以上にかかる事例が後を絶ちません。
💬竹内貞直（土地家屋調査士・相続診断士）のコメント
「未登記建物であっても、固定資産税が課税され続けている場合、
市役所はその建物の存在を“公的に認識”していることになります。
つまり、『時効だから放置』ではなく、『正式に登記して所有者を明確にする』ことが大切です。
さらに重要なのは、**課税の基準となる“床面積”**です。
固定資産税は建物の床面積をもとに算出されますが、
実際に評価を行う職員は“不動産登記の専門家”ではありません。
そのため、面積計算に誤りがあるケースも少なくありません。
もし誤って“広く評価”されてしまうと、
その課税面積は取り壊されるまで永久に間違ったままです。
毎年5月ごろ、市役所で1か月ほど課税明細の閲覧期間がありますが、
多くの方は見に行かず、仮に見ても内容を理解できないのが実情です。
だからこそ、正確な床面積で登記することが唯一の対策です。」
🔹まとめ：未登記でも課税されている＝“今のうちに整理を”
✅ 未登記でも課税されていれば、時効は成立しない
✅ 放置すれば相続や滅失登記が複雑化する
✅ 課税面積が誤っていることもあるため、登記で正確化を
✅ 早めに現状を確認し、登記整理を進めることが最善策
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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