🏠「親名義のまま、登記していない建物がある」
💭「相続登記の準備を始めたけど、建物が“未登記”と言われた」
😨「建物が登記できないと言われて止まってしまった」
そんな方が急増しています。
2024年4月から相続登記が義務化されたことで、未登記建物の相談が全国で増加中です。
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■なぜ「未登記の建物」は相続登記できないのか？
相続登記は、「登記簿上の名義を相続人に変更する」手続きです。
つまり、登記簿が存在しない建物（＝未登記建物）は、相続登記そのものができません。
手続きを進めるためには、まず以下の流れを踏む必要があります。
1️⃣ 建物表題登記（建物の存在を登記簿に登録）
2️⃣ 所有権保存登記（名義を設定）
3️⃣ 相続登記（所有者の死亡後、相続人に名義を移転）
⚠️「相続登記できない」というのは、
“登記簿がない建物に対して直接、相続登記ができない”という意味なのです。
■放置してはいけない！未登記建物を相続できないままにすると…
① 所有者不明化で売却・解体が進まない
未登記のままだと、誰の所有かわからず、
売却・解体・建て替えなどすべての手続きがストップします。
② 固定資産税は課税されているのに、権利関係は不明確
「税金を払っている＝所有者」とは限りません。
名義が曖昧だと、後々の相続や売却でトラブルの原因に。
③ 相続登記義務化の対象に「できない建物」が含まれるケースも
土地は義務化の対象ですが、建物の登記がないと正しく連動できません。
「登記ができないから放置」では、将来さらに複雑になります。
■解決のカギは「建物表題登記」から！
登記簿がない建物は、まず「建物表題登記」を行う必要があります。
これは、建物の現況を正確に測量・調査し、
法務局に“この建物はここにあります”と登録する手続きです。
【表題登記に必要なもの】
- 建築時期・構造・用途などの情報
- 所有者を示す資料（課税台帳、固定資産税通知書など）
- 代替資料（上申書・第三者証明など）
竹内貞直（土地家屋調査士×相続診断士）のコメント
古い建物登記で必要な法定書類がなくても、上申書や第三者証明で登記できるケースがあります。
どういうことか？
建築確認申請や、建築図面、工事完了引き渡し証明書が紛失して建物登記ができないと思っていても、大概の場合登記はすることができるということです。ただし、書類調査や測量は必要になると思います。
一番大事なのが、相続人全員の協力が必要になるかもしれないということです。
つまり、疎遠な方、もめている方がいると要注意です。
時間が経てば経つほど書類が無くなり、相続人が増えていきます。
だから1日でも早い登記が必要です。
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■まとめ：相続登記義務化の今こそ、“未登記建物”を放置しない
未登記建物のままでは、
- 相続登記が進まない
- 不動産の売却・名義変更ができない
- 固定資産税だけ払い続けるリスク
といった問題が発生します。
「登記できない」と諦めず、まずは現地確認と資料調査から。
相続登記義務化に備える最初の一歩です。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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