「相続の手続き中に、登記されていない建物があることに気づいた…」
「親の家が未登記だったけど、どうすればいいの？」
実は、未登記建物を放置したまま相続を進めると、後々大きなトラブルに発展することがあります。
2024年4月から「相続登記義務化」が始まり、
建物についても「誰が所有しているのか」を明確にしておくことが求められています。
本記事では、土地家屋調査士×相続診断士の視点から、
未登記建物がある場合の手続きと注意点をわかりやすく解説します。
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■未登記建物とは？
「未登記建物」とは、法務局の登記簿に建物の情報が登録されていない建物のことです。
よくあるケースとしては次のとおりです：
- 昔に建てた家を登記していなかった
- 名義変更をしないまま相続した
- 建築時の書類を紛失して登記をしていない
こうした建物は、所有権を証明できず、相続や売却手続きが進まない原因となります。
■相続の前に「建物表題登記」が必要
相続登記をするには、まず登記簿上に建物が存在していることが前提です。
つまり、未登記のままでは相続登記ができません。
そのため、最初に行うべき手続きが
👉 建物表題登記（たてものひょうだいとうき） です。
これは土地家屋調査士が現地を調査し、
建物の構造・用途・面積などを登記簿に登録する手続きです。
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■登記の流れ（5ステップ）
1️⃣ 現地調査・測量
建物の外形を正確に測量し、図面を作成。
2️⃣ 所有者（相続人）の確認
被相続人の固定資産課税台帳や住民票除票で確認。
3️⃣ 必要書類の準備
建築確認書がない場合でも、上申書・課税台帳・写真などの代替資料で対応可能。
4️⃣ 建物表題登記の申請
土地家屋調査士が法務局へ申請。
5️⃣ 登記完了後、司法書士が相続登記を実施
※順番を間違えると、再申請が必要になることがあります。
■未登記建物を放置するリスク
放置しておくと、次のようなトラブルにつながります。
⚠️ 相続登記ができない
→ 建物が登記されていないと、所有権移転が不可能。
⚠️ 売却・解体時に手続きが止まる
→ 売買契約書や解体届提出時に登記簿が必要。
⚠️ 補助金・保険の対象外になる場合も
→ 登記されていないと所有証明ができず、申請できないケースも。
⚠️ 相続人間のトラブル
→ 「誰の建物なのか」が曖昧だと、遺産分割がまとまりません。
■書類がない場合の対応方法
古い建物で書類が残っていない場合でも、次の資料を使えば登記できます。
✅ 固定資産課税台帳（市町村の税務課で取得）
✅ 現地写真・建物図面
✅ 上申書（所有者または相続人が作成）
✅ 近隣住民の証言
これらを組み合わせれば、登記申請が十分可能です。
■相続前に登記しておくメリット
✔ 相続登記がスムーズに進む
✔ 固定資産税の納税者が正確になる
✔ 売却・解体の際に手続きが簡単
✔ 補助金・耐震改修申請がスムーズ
空き家対策や相続登記義務化を踏まえると、
「今のうちに登記しておく」ことが最善のリスク回避策です。
👨💼 土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直のコメント
未登記建物を「あとでいいや」と放置すると、
いざ相続や売却の際に**“登記できない状態”で手続きが止まるケース**が非常に多いです。
登記していない建物だと、
「本当にあなたの所有ですか？」「詐欺ではないですか？」と
契約相手から疑われ、余計な証明書類が必要になることもあります。
また、「登記がない＝固定資産税がかからない」という誤解も多いですが、
未登記でも課税は必ずされています。
昔の建物で書類がなくても、
現地調査＋代替資料で登記可能なケースが大半です。
相続前に、一度現状を確認しておくことをおすすめします。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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