🏠 はじめに
「実家の敷地に、昔からある“離れ”や“物置”“車庫”があるけど、登記されてないみたい…」
「これも相続登記の対象になるの？」
そんなご相談を、最近とても多くいただきます。
実は、こうした未登記の建物は、相続のときにトラブルの火種になることが多いのです。
今回は、「登記が必要な建物の基準」と、「放置した場合のリスク」について、土地家屋調査士・相続診断士の立場から解説します。
■ 登記されていない建物とは？
登記されていない建物とは、法務局の登記簿に存在しない、いわば“紙の上で存在していない建物”のことです。
例えばこんなケース👇
親が昔建てた離れや倉庫を登記していない
確認申請を出さずに建てたガレージ
名義人が亡くなってから長年そのまま
見た目にはしっかり建っていても、登記簿上は「存在しない建物」として扱われます。
■ 相続時に登記が必要な建物とは？
建物の登記が必要かどうかは、「その建物が不動産として取引価値を持つか」がポイントです。
判断の目安となるのが、以下の４つの基準です👇
① 定着性
土地にしっかりと定着しているかどうか。
→ コンクリート基礎や地面に固定されていれば「定着性あり」。
→ コンテナハウスやプレハブでも、移動できる場合は「定着性なし」と判断されることも。
② 外気分断性
屋根・壁で外気と遮断され、室内として利用できる構造かどうか。
→ ４方に壁があり、雨風をしのげる状態なら「建物」。
→ カーポートのように屋根だけの構造は「建物ではない」。
③ 用途性
人や物が継続的に使用できる状態にあるかどうか。
→ 居住・倉庫・作業場など、一定の用途があれば「建物」として扱われます。
④ 取引性
独立して他人に売買・賃貸できるか。
→ 主屋に付属していても、離れや車庫が独立して価値を持つ場合は登記対象。
これらを満たしているものは、離れでも、物置でも、原則登記が必要になります。
■ 登記をしないまま相続を迎えると？
未登記のまま相続を迎えると、次のような問題が起こります👇
☑「誰の名義かわからない」ために相続登記ができない
☑固定資産税の納税者と法務局の名義がズレている
☑解体・売却・建替え時に法的手続きが止まる
特に最近は、未登記建物の相続登記にも注意が必要です。
2024年から始まった「相続登記義務化」により、建物も登記対象として扱われるケースが増えています。
■ 家族が知らないまま“登記漏れ”があるケースも
「親の代で建てた離れ」「古い物置」「車庫」などは、
登記されていないまま固定資産税だけ課税されていることもあります。
👉 納税通知書に「家屋」が載っていても、登記簿にない場合は要注意。
実際には「未登記建物」として扱われます。
登記漏れを放置しておくと、相続・売却・解体のどの場面でも手続きが複雑化します。
■ 対処法：未登記のまま放置せず「表題登記」を
未登記の離れや物置・車庫も、
構造や用途が明確であれば、今からでも「建物表題登記」が可能です。
手続きの流れは以下のとおりです。
①現地調査・測量
②所有者確認（相続の場合は戸籍・遺産分割書など）
③建物表題登記の申請（法務局へ）
調査士が現地で構造・基礎・用途を確認し、登記が必要かどうかを法的に判断します。
■ まとめ：小さな建物こそ“トラブル予備軍”
離れや物置、車庫のような“小さな建物”こそ、
登記されないまま相続を迎えることで、後々の手続きが大変になります。
登記の基準を満たしていれば、相続前にきちんと登記しておくことが最善策です。
💬 相続診断士・土地家屋調査士 竹内貞直のコメント
「登記していない＝存在していない」ことになるのが不動産の世界です。
又、不動産のトラブルは後から発生することがほとんどです。
土地も建物もトラブルが発生してから対処していくのですが、時間が経っているため書類が無くなっていることが多いのも事実。その無くなってしまった書類について、役所調査をおこない、新たに書類を作っていくのですがこの時問題になるのは、兄弟姉妹の協力です。仲がいい、疎遠でない、地元に住んでいて意思の疎通ができているなら問題ありませんが、そうでなければ協力に後ろ向きな方も。
建物は新築当時には、いろいろな書類が手元に残っています。建築確認済み証だったり、工事完了引き渡し証、売買契約書、領収書だったりです。
しかし、時間が経つにつれ、書類は無くなっていき家を建てた本人も相続で代変わりするなど書類収集のハードルが上がっていきます。もちろん、それに伴い費用も増えていきます。
だから、早めの対処が必要、先送りは一番悪い選択です。
最後になりますが、古い離れや物置も、『建物』と見なされるなら登記が必要。
早めに土地家屋調査士へご相談ください。
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「未登記建物とは」
★土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
★所有者がわからない家、登記簿がない家ともいわれます。
📚 参考リンク（公式情報）
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