（土地家屋調査士 × 相続診断士：竹内貞直）
【まず最初に】
「古い家を調べてみたら、そもそも登記されていなかった…」
「建築当時の図面や資料が一枚も残っていない」
滋賀県大津市・草津市などで、最近とても増えている相談です。
実は、必要書類がほとんど残っていなくても登記は可能です。
しかも、書類不足は“よくあるケース”なのでご安心ください。
結論から言うと、
書類がゼロでも、調査士が現地調査と代替資料の収集で登記を再構成できます。
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▼ この記事でわかること
- 書類がない未登記建物でも登記できる理由
- 「最低限必要な資料」と「代わりに使える資料」
- 滋賀県での実務例（竹内が実際に行っている手順）
- 最短で登記を終わらせる方法
1. 書類がない未登記建物でも登記できる理由
古い家の場合、
- 図面がない
- 建築確認の控えがない
- 建築年もはっきりしない
というのはほぼ“普通”です。
特に 昭和40年以前の建物は記録が残っていないことが多いため、
調査士が 現況を測量し、構造・規模・用途を確認して「今の状態」から登記を起こす ことができます。
✔ 調査士が用意する「代替資料」
- 現地調査の実測図
- 建物の写真
- 外観・内部の確認記録
- 公的資料（課税台帳、家屋台帳）
- 増築履歴の推定資料
つまり、
書類が揃っていない＝登記できない
ではありません。
2. よくある「必要書類がない」ケース
滋賀県では特に次のケースが多いです。
ケース①
祖父母世代が建てた家で、建築当時の資料が一切ない
ケース②
増築を何度も繰り返していて、どこまでが当初の建物かわからない
ケース③
課税されているのに登記されていない
→ 全部、実務でほぼ毎週のように相談があります。
→ そしてすべて 登記できます。
3. 書類がない場合の「最短ルート」
滋賀県大津市で竹内が実際に行っている流れです。
【ステップ1】現地調査
建物の
- 床面積
- 構造
- 階数
- 増築の有無
を実測します。
【ステップ2】台帳資料の取得
- 家屋課税台帳
- 公図（地域による）
などを取り寄せ、当時の履歴を推定します。
【ステップ3】図面の復元
現況と資料をもとに
登記に必要な図面（平面図・求積図など）を作成。
【ステップ4】登記申請
古い建物の場合でも、
登記簿上の「新築年」は建物の現況から調査士が控えを作ります。
4. 実際にあった滋賀県での事例
■ 事例：大津市
祖父の家の資料がゼロ、増築も多数あり「どこから手をつければいいかわからない」という相談。
【対応】
竹内が現地調査 → 図面復元 → 役所資料照会 → 登記申請
→ 書類ゼロの状態から登記完了
■ 事例：草津市
固定資産税の納付書は来ているのに登記がないパターン。
課税台帳を確認したところ、増築履歴が不明のまま課税されていた。
→ 現況ベースで復元し登記完了。
5. 未登記建物を放置すると起きるリスク
必要書類がない状態で放置すると…
- 売却できない
- 相続登記義務化で罰則対象になる可能性
- 相続人間で共有状態が固定化
- 将来の増築・解体でトラブル
特に不動産会社からの依頼で多いのは
「売却直前に未登記が判明して引き渡しが止まった」 というケースです。
🔵竹内貞直（土地家屋調査士 × 相続診断士）より
古い未登記建物の場合、
「書類がないから無理だ」と思い込んで放置してしまう方がとても多いです。
でもご安心ください。
滋賀県での現場調査は、
書類ゼロ・増築多数・築年不明でも登記できます。
大津市・草津市・守山市など
地元の現場で多くの案件を処理しているからこそ、
最短の手順をご提案できます。
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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