🏠 「登記していない家なのに、固定資産税の納付書が届いた…」
そんな経験はありませんか？
一見すると「未登記＝税金がかからない」と思われがちですが、
実は登記がなくても課税されるケースは多いのです。
本記事では、土地家屋調査士の視点から以下をわかりやすく解説します。
- 未登記建物でも固定資産税がかかる理由
- 時効になるケース／ならないケース
- 相続や売却の際に注意すべきポイント
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🧾 未登記建物でも固定資産税は課税される
🏡 登記と課税は“別もの”
「登記」は法務局が管理する不動産の法的登録制度。
一方「課税」は市町村が独自に行う行政上の手続きです。
つまり――
登記がなくても、市町村が確認できれば課税できるということです。
市役所職員が航空写真や現地調査で家屋を確認し、
課税台帳に登録すれば、登記の有無に関係なく固定資産税がかかります。
🔍 課税されていない未登記建物はどうなる？
古い離れ・倉庫・祖父母の代からの古家などで
「納税通知書に記載がない」場合は、
**課税台帳に未登録（課税漏れ）**の可能性があります。
ただし、この場合でも「税金が免除される」わけではありません。
あとから発覚すれば、過去にさかのぼって追徴課税されることもあります。
💡 固定資産税の「時効」とは？
📘 原則は5年で時効消滅
地方税法上、固定資産税は「5年間請求されなければ時効」となります。
つまり、過去5年分を超える課税はされません。
例：
- 令和2年に未登記の家を新築
- 令和7年に課税漏れが発覚
→ 令和3～7年度分（過去5年分）が課税対象
⚠️ 時効が成立しないケースもある
| ケース | 内容 | 結果 |
|---|---|---|
| 納税通知を受け取っている | 登記がなくても納税実績あり | 時効にならない |
| 故意に未申告で放置 | 過失・故意と判断される | 遡及課税あり |
| 相続後に発覚 | 相続人が引き継ぐ | 時効リセット |
🧭 相続時に注意すべきポイント
相続財産に「未登記建物」があると…
☑ 名義が曖昧なため評価が確定しない
☑ 固定資産税の負担者が曖昧になる
☑ 相続登記や売却時にトラブルになる
また、市役所によっては課税台帳に前所有者のまま残っていることも。
この場合、相続登記と同時に課税台帳の名義変更も必要です。
🔺 放置するとこんなトラブルに…
- 固定資産税の請求が相続人全員に届く
- 「誰が払うのか？」でもめる
- 追徴課税で過去分をまとめて支払うことに
- 登記がないため売却・解体が遅れる
🔧 解決のためにできること
✅ 1．課税台帳の確認
市役所の固定資産税課で「家屋課税台帳」を確認。
建物の所在・構造・評価がどう扱われているかをチェック。
✅ 2．現況調査＋登記整備
課税対象なのに登記がない場合、
「建物表題登記」または「表題部変更登記」で整える。
✅ 3．時効・課税漏れの確認
相続や売却時には整合性を取るため、
修正申告や登記補正が必要になるケースもあります。
🚀 今すぐ始めるべき理由
「書類が見つからないから、いつかやろう」と放置すると…
☑ 相続時に兄弟で揉める
☑ 売却のタイミングで時間がかかる
というリスクが高まります。
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よくある質問（Q&A）
Q. 未登記建物でも税金を払っていれば問題ない？
→ 原則OKですが、登記と課税内容が一致していないと、
売却・相続・保険契約で「登記なし建物」として扱われるリスクがあります。
Q. 時効を主張すれば過去分を払わなくていい？
→ 行政が課税漏れに気づく前に申告すると時効はリセット。
実務上は慎重な対応が必要です。
土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直 コメント
「登記していないのに税金だけ取られている」という声をよく聞きます。
しかし、課税と登記はまったく別制度です。
- 課税：市町村が行う
- 登記：法務局が行う
そのため、「課税されているのに登記なし」という状況が起こります。
登記がないと、法的には存在しない建物として扱われ、
相続・売却・保険契約で手続きが止まるケースも多く見られます。
📍 不動産の現況と登記内容を一致させておくことが、
将来のトラブル防止につながります。
✅ まとめ：未登記でも課税はされる。放置せず整備を。
- 登記がなくても課税対象になる
- 時効は原則5年だが、条件によりリセットされる
- 相続や売却時には必ず登記整備を行う
「税金は来ているけど登記していない…」という場合、
今すぐ現況調査と課税台帳確認を行いましょう。
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