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滋賀県大津市の
土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直
が、課税台帳の確認から登記整備まで一貫対応します。
■ 未登記でも固定資産税は普通にかかる
よくある誤解が
「登記していない＝税金がかからない」
という思い込みですが、これは完全に間違いです。
固定資産税は市町村が課税します。
登記とは全く別制度なので、
- 市役所が現地調査や航空写真で建物を確認
→ 課税台帳に登録
→ 登記が無くても課税できる
という仕組みです。
■ 「課税されていない未登記建物」はどう扱われる？
古い離れや倉庫などで納税通知に書かれていない場合は、
**課税漏れ（台帳未登録）**の可能性があります。
ただし、免除ではありません。
あとから気づかれれば、**過去分をまとめて請求（追徴課税）**されることもあります。
■ 固定資産税の「時効」は原則5年
- 固定資産税は 5年で時効消滅
- 6年以上前の分は課税されません
【例】
令和2年に新築 → 課税漏れ
令和7年に発覚
→ 令和3〜7年度分（過去5年）だけ課税
■ ただし、時効にならないケースもある
| 状況 | 内容 | 結果 |
|---|---|---|
| すでに納税通知を受け取っている | 登記なしでも課税実績あり | 時効にならない |
| 故意に未申告で放置 | 過失扱い | 遡及課税あり |
| 相続後に発覚 | 相続人が責任を承継 | 時効リセット |
■ 相続のとき、未登記建物は特に危険
相続では次のようなトラブルが起きやすくなります。
- 評価額が曖昧になる
- 固定資産税の負担者が不明
- 相続登記・売却が止まる
- 課税台帳が先代のまま残るケースも
この“税金は来ているのに登記がない”状態は、
相続では確実に混乱を引き起こします。
■ 解決のために今すぐできること
✅ 1．課税台帳の確認
市役所の「家屋課税台帳」で、
建物の扱い・評価・構造をチェック。
✅ 2．登記の整備
登記がない場合は
**建物表題登記（または表題変更登記）**で現況と登記を一致。
✅ 3．時効・課税漏れの有無を調査
相続・売却の前に確認しないと、
後から追徴・手続き遅延の原因に。
■ 【専門家コメント】土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直
「登記がないのに税金だけ来るのはおかしい」
という声は非常に多いです。
しかし、
課税＝市町村の制度
登記＝法務局の制度
この2つは“完全に別物”です。
そのため、
課税はされているのに登記がない建物
が大量に存在します。
登記がない建物は、
相続・売却・保険契約ですべて手続きが止まるリスクが高く、
早めの整備がトラブル防止につながります。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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