【まず最初に｜登記書類がなくても大丈夫です】
「家の登記書類がどこにもない…」
「相続の準備をしたいのに、必要書類が見つからない…」
大津市では、昭和〜平成初期の家で登記書類が紛失しているケースが非常に多いです。
しかし、登記書類がなくても相続手続きはできます。
ただし、“相続前に確認しておかないと後で倍以上面倒になる”ポイントがあります。
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■ 相続前に未登記が発覚する危険性
古い家ほど、
✔ 表題登記がされていない
✔ 増築部分が未登記
✔ 図面（建物図面・各階平面図）が残っていない
といった状況が多く、
相続登記に進もうとした段階で「書類不足で手続きストップ」になることがあります。
相続の場面では、
“登記内容と実際の建物が一致していない”
これが最大のトラブル原因です。
■ 必要書類がないとき…まず一つだけ確認するべきこと
それは 「その建物が登記されているか？」 です。
理由はシンプルで、
登記されていない建物（未登記建物）は、
相続登記そのものができないからです。
調べ方はとても簡単で、
住所・地番をいただければ調査士側で法務局を確認できます（無料）。
■ 調査士が代替できる書類一覧（あなたが探す必要はありません）
登記書類がなくても、土地家屋調査士が作り直せるものは多いです。
🔧 調査士が代替できるもの
- 建物の現況調査（外観・寸法・構造の確認）
- 建物図面・各階平面図の再作成
- 未登記建物の表題登記
- 増築部分の表示変更登記
- 不明な所有者の確認
- 評価証明書の取得サポート
「書類がない＝手続きできない」ではなく、
“書類を再度作る”のが専門家の役割です。
■ 相続後にすると、なぜ余計に面倒なのか
相続後に未登記・書類不足が発覚すると…
🚫 相続登記が途中で止まり、手続きが二重化
🚫 法務局から追加資料を求められ、対応が長期化
🚫 相続人が増え、全員の同意が必要になり調整が難航
🚫 売却時に買主の融資が止まり、契約遅延
“相続前に確認しておく方が圧倒的にスムーズ”です。
■ 実務上よくあるケース（祖父母世代の家で多発）
- 昭和40～60年代の家で図面が残っていない
- 親が増築した部分が未登記
- 建築確認の資料も紛失
- 古い家で住所変更や所有者変更が未処理
- 市役所の図面と現況が一致しない
こうしたケースは、相続のタイミングでほぼ確実に問題が表面化します。
■ 行政へ照会すれば入手できる資料（あなたが動く必要なし）
調査士が代理で取得できます。
📌 法務局
- 登記簿
- 地番照会
- 建物登記の有無確認
📌 市役所（大津市）
- 固定資産税評価証明書
- 課税台帳
- 家屋課税台帳（図面が残っていれば閲覧可）
📌 その他の資料
- 昔の建築確認記録
- 増築の履歴の有無
“登記書類が自宅にない”のは普通のことです。
専門家が集めれば8割以上は再構築できます。
■ まずは無料で確認できます（書類がなくてもOK）
手元に何もなくても、
“地番”か“住所”だけ分かれば調査できます。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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