「古い家を貸したいけど、登記していない建物なんです」
「登記がないまま賃貸契約しても問題ないですか？」
最近、こうした未登記建物の賃貸トラブルが増えています。
登記がないまま貸してしまうと、思わぬ法的・税務リスクに発展するケースもあります。
本記事では、土地家屋調査士の視点から
未登記建物を賃貸に出すときのリスクと、事前にやっておくべき対策を解説します。
登記がない建物でも貸すことはできるの？
結論から言うと、登記がなくても賃貸契約はできます。
ただし、登記がないことで「建物の存在証明」が弱く、
トラブル発生時の法的保護が不十分になる点に注意が必要です。
未登記建物を賃貸に出す主なリスク
① 賃貸契約の証明力が弱い
登記簿がないと、
「その建物を誰が所有しているのか」「いつから存在しているのか」
といった法的証明ができません。
万が一、所有者をめぐる争いが起きた場合、
契約書だけでは裁判で有利な立場を取れないことがあります。
② 火災保険・地震保険に加入できない
登記がない建物は、保険会社が建物の特定をできないため、
火災保険・地震保険の契約を断られることがあります。
また、賃貸中に火災や自然災害が発生しても、
保険金が支払われないケースもあります。
③ 固定資産税の課税漏れや追徴
登記がないまま放置されていると、市町村の課税台帳にも登録されていない可能性があります。
そのまま賃貸収入を得ていると、課税漏れによる追徴課税のリスクも発生します。
「未登記だからバレない」は通用しません。
航空写真や家屋調査で後から課税される例が多数あります。
④ 相続や売却時に手続きが止まる
賃貸中に所有者が亡くなった場合、
建物が登記されていないと相続登記ができず、契約の継続もストップします。
借主にとってもオーナーにとっても大きなトラブルに発展する可能性があります。
⑤ 賃貸借契約の更新・転貸時に不利になる
未登記建物は、登記簿上の所在・構造・床面積が不明確なため、
家賃設定の根拠が弱く、
更新・転貸時に借主側から条件を不当に下げられるケースもあります。
登記していない建物を賃貸に出すと、契約書の名義や所有者確認でトラブルになることもあります。
実際、相続登記をしていない家を貸した結果、契約解除が難しくなったケースも。
📩 登記の要否やリスクは建物の状況によって異なります。
まずはお気軽にご相談ください。
👉 無料相談はこちら
実際によくあるトラブル例
| 事例 | 内容 | 結果 |
| 賃貸中に火災発生 | 建物未登記で保険加入不可 | 修繕費全額自己負担 |
| 相続発生 | 建物名義が祖父のまま | 賃貸契約が法的に無効扱い |
| 賃借人が無断転貸 | 建物の存在証明が曖昧 | 立ち退き交渉が難航 |
| 市が課税漏れを指摘 | 課税台帳未登録 | 過去5年分の追徴課税 |
賃貸前に必ずやるべき3つのこと
✅ 1．建物表題登記を行う
登記簿に「所在・構造・床面積」を明示しておくことで、
建物の存在証明と法的保護が得られます。
✅ 2．課税台帳を確認する
市役所の固定資産税課で、課税の有無や名義を確認。
未登録なら併せて申告しておきましょう。
✅ 3．火災保険に加入する
表題登記後であれば、保険会社も建物の所在を確認できるため、
万一の災害でも補償が受けられます。
よくある質問（Q&A）
Q. 未登記のまま貸していても違法ですか？
→ 直ちに違法ではありませんが、税務・登記・保険の整合性が取れないため、
長期的には法的リスクが高い状態です。
Q. 賃貸契約書に「未登記建物」と書けばOK？
→ 契約書上の補足だけでは法的証明力が弱く、
将来の相続・売却時に問題が残ります。
Q. 途中から登記しても大丈夫？
→ もちろん可能です。
実際、賃貸中の建物でも「表題登記」を後から整備するケースは増えています。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
「登記がないまま賃貸している建物は、見た目には“普通の家”でも、法的には“存在していない”扱いになっています。
登記がないと本人が自分の物だと主張しても、法的には誰が所有者かわからないので、相続登記できない、売却や取り壊すことももちろんできません。相続登記をする際や、売買、取り毀しの際に本当に所有者なのか？書類を集め、その書類の妥当性は？など前段階の事で時間がかかりすぎて、賃貸契約まで進まなかったという場合もあるのです。
又、火災保険に入れなかったり、入居者が退去しないときに裁判で建物の所有者として認められないケースもあります。
登記は『所有を証明する唯一の公的な手段』です。
これを整えておくことで、
将来的な相続・売却・賃貸更新もスムーズに進めることができます。
賃貸前にぜひ、現況と登記の整合性をチェックしてみてください。」
まとめ：登記のない建物を貸すのは「無防備」な状態
☑未登記建物でも賃貸はできるが、法的リスクが高い
☑火災保険・税務・相続でトラブルになりやすい
☑表題登記を整えて「存在を証明」しておくことが大切
📍 滋賀県大津市で未登記建物の登記や相続相談なら
➡ 竹内貞直 土地家屋調査士事務所
📞 お電話でのお問い合わせ：077-532-3172
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
👉無料相談はこちら
連絡先や相談案内（連絡先・住所・電話番号・メールアドレス）
〒520-0232滋賀県大津市真野2丁目2番44号
相続と未登記建物の専門家
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
💬 LINE公式アカウントからも簡単にご相談いただけます
📘今だけ！相続でお困りの方に「相続3点セット」無料プレゼント中【LINE登録者限定】
✔ 相続って何から始めればいいの？
✔ 調べても難しくてよくわからない…
✔ 手続きが遅れると損するって本当？
そんな方のために、相続の“最初の一歩”をサポートする
✅ 相続3点セット（無料PDF） をご用意しました！
▶︎ 友だち追加はこちら
📲 スマホの方はこちらのQRコードを読み取ってください
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直【公式ライン】
📞 お電話でのお問い合わせ：077-532-3172
📩メールでのお問い合わせ：office.mano2.2.44@gmail.com
🌐 詳しくは公式サイトをご覧ください → https://sokuryou-touki.com
🏠 HPトップページへ
👉 ご相談・お問い合わせは、竹内貞直 土地家屋調査士・相続診断士事務所のトップページへどうぞ。
📍 地域の皆様へ
👉 「滋賀県大津市を始め、守山市、野洲市、草津市、栗東市、近江八幡市、彦根市、東近江市、甲賀市、高島市など周辺で、土地・建物の相続や名義変更にお困りの方へ」
📘 「相続診断士とは」
👉 「相続診断士は、円満な相続を実現するために早期の課題発見と対策を提案する専門家です。初回相談無料で対応しております。」
「未登記建物とは」
★土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
★所有者がわからない家、登記簿がない家ともいわれます。
📚 参考リンク（公式情報）
コメントを残す