「古い家を貸したいけど、登記していない建物なんです」
「登記がないまま賃貸契約しても問題ないですか？」
最近、こうした未登記建物の賃貸トラブルが増えています。
登記がないまま貸してしまうと、思わぬ法的・税務リスクに発展するケースも少なくありません。
本記事では、土地家屋調査士の視点から
未登記建物を賃貸に出すときのリスクと、事前にやっておくべき対策を解説します。
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登記がない建物でも貸すことはできるの？
結論から言うと、登記がなくても賃貸契約自体は可能です。
ただし、登記がないことで「建物の存在証明」が弱く、
トラブル発生時の法的保護が不十分になる点に注意が必要です。
未登記建物を賃貸に出す主なリスク
① 賃貸契約の証明力が弱い
登記簿がないと、
「誰が所有しているのか」「いつから存在しているのか」
といった法的証明ができません。
万が一、所有者をめぐる争いが起きた場合、
契約書だけでは裁判で不利になることもあります。
② 火災保険・地震保険に加入できない
登記がない建物は、保険会社が建物の特定をできないため、
火災保険・地震保険の契約を断られることがあります。
また、賃貸中に火災や自然災害が発生しても、
保険金が支払われないケースもあります。
③ 固定資産税の課税漏れ・追徴リスク
登記がない建物は、市町村の課税台帳に未登録のことも。
そのまま賃貸収入を得ていると、課税漏れによる追徴課税の可能性もあります。
「未登記だからバレない」は通用しません。
近年は航空写真・現地調査により、未登記建物も把握されやすくなっています。
④ 相続・売却時に手続きが止まる
賃貸中に所有者が亡くなった場合、登記がないと相続登記ができません。
結果、契約の継続や更新がストップし、借主にも迷惑がかかります。
⑤ 賃貸借契約の更新・転貸時に不利になる
未登記建物は、登記簿上で所在・構造・面積が不明確なため、
家賃設定の根拠が弱く、更新時や転貸時に借主側に不利な条件を押し付けられることもあります。
実際によくあるトラブル事例
| 事例 | 内容 | 結果 |
|---|---|---|
| 賃貸中に火災発生 | 建物未登記で保険加入不可 | 修繕費を自己負担 |
| 相続発生 | 建物名義が祖父のまま | 賃貸契約が法的に無効扱い |
| 賃借人が無断転貸 | 建物の存在証明が曖昧 | 立ち退き交渉が難航 |
| 市から課税漏れ指摘 | 課税台帳未登録 | 過去5年分の追徴課税 |
賃貸前に必ずやるべき3つのこと
✅ 1. 建物表題登記を行う
登記簿に「所在・構造・床面積」を記載しておくことで、
建物の存在証明と法的保護が得られます。
✅ 2. 課税台帳を確認する
市役所の固定資産税課で、課税の有無や名義をチェック。
未登録なら課税申告をしておきましょう。
✅ 3. 火災保険に加入する
表題登記後であれば、保険会社が建物の所在を確認できるため、
万一の災害でも補償を受けられる体制が整います。
よくある質問（Q&A）
Q. 未登記のまま貸していても違法ですか？
→ 直ちに違法ではありませんが、税務・保険・登記の整合性が取れず、
長期的にはトラブルの温床になります。
Q. 契約書に「未登記建物」と書けばOK？
→ 書面上の補足だけでは法的証明力が弱く、相続・売却時に問題が残ります。
Q. 途中から登記しても大丈夫？
→ もちろん可能です。実際、賃貸中でも表題登記を後から行うケースは増えています。
【土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直コメント】
「登記がないまま貸している建物は、見た目には“普通の家”でも、
法的には“存在していない建物”と同じ扱いになります。」
登記がないと、
・相続登記ができない
・売却・取り壊しが進まない
・保険に加入できない
など、すべての手続きが滞ります。
特に、相続時の所有者確認や書類収集に時間を取られて賃貸契約が進まない例はよくあります。
火災保険に入れず、借主トラブルで裁判しても「所有者として認められない」ことも。
登記は「所有を証明する唯一の公的手段」。
これを整えておくことで、将来的な相続・売却・賃貸更新もスムーズになります。
📐 賃貸前にぜひ、現況と登記の整合性チェックを行ってください。
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まとめ：登記のない建物を貸すのは「無防備」な状態
- ☑ 未登記建物でも貸せるが、法的リスクが高い
- ☑ 火災保険・税務・相続でトラブルになりやすい
- ☑ **表題登記を整えて「存在を証明」**しておくことが大切
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