「古い家が未登記のままだった」「建築確認書や引渡証がもう残っていない」
――そんなご相談をよくいただきます。
特に昭和40〜50年代に建てられた住宅では、書類が散逸しており、登記が止まっているケースが非常に多いのです。
実は、必要書類が揃っていなくても、一定の“代替資料”を整えることで登記申請は可能です。
今回は、現地調査・上申書・第三者証明書などを活用した、実際の登記までの流れをご紹介します。
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①：必要書類がなくても登記できるケースとは？
未登記建物の登記にあたって、通常は以下のような書類が必要になります。
- 建築確認済証
- 引渡証明書（工務店・建築業者発行）
- 建物図面（平面図・配置図）
しかし、古い住宅の場合、工務店が廃業していたり、建築当時の資料がまったく残っていないことも少なくありません。
そのような場合でも、「所有者本人が真実の所有者である」ことを証明できれば登記は可能です。
そのために使われるのが次の「代替資料」です。
②：代替資料①「上申書」で建築経緯を証明する
上申書とは、
「この建物は私が○年ごろに新築したもので、私が所有者に相違ありません」
という趣旨を自ら証明する書類です。
上申書のポイント：
- 所有者本人が作成し、署名押印（実印）する
- 建物の所在地・構造・新築時期を明記する
- 印鑑証明書を添付して信頼性を補強する
役所や法務局に対して「本人が責任を持って申告している」という形を取ることで、正式書類がなくても登記を進められる場合があります。
③：代替資料②「第三者証明書」で事実関係を補強する
本人の上申書に加え、近隣の方や家族による“第三者証明書”も有効です。
これは、「その建物を○○さんがずっと所有・使用していた」という事実を周囲の人が証明するものです。
第三者証明書のポイント：
- 証明者2名以上が署名・押印（実印）
- 印鑑証明書を添付
- 建物の場所・所有者との関係・見聞きした内容を具体的に記載
例：
「私は当該建物の隣に居住しており、昭和50年ごろから○○さんが自宅として使用しているのを見聞きしています」
このような証明があれば、法務局も「建物が本人のものである」と判断しやすくなります。
④：現地調査と固定資産台帳で裏づけを取る
さらに、現地調査の結果と市町村の固定資産台帳の情報を照合することで、客観的な裏づけを強化できます。
たとえば：
- 現地での建物構造・面積・配置図を測量して、登記図面を作成
- 市町村の固定資産台帳に記載されている家屋番号・所有者・課税年度を確認
これらが一致していれば、登記申請の信頼性が高まります。
特に、課税されている建物なのに登記がないというケースでは、役所の家屋課税資料が“代替証明”として役立ちます。
⑤：実際に登記できたケース
滋賀県内で実際にあった例では――
築50年を超える木造住宅で、建築確認書も引渡証も残っていませんでした。
しかし、
- 所有者本人の上申書（印鑑証明書付き）
- 隣人2名の第三者証明書
- 固定資産台帳の写し
- 現地測量に基づく建物図面
を添付して申請した結果、問題なく表題登記が受理されました。
今すぐ始めるべき理由
このまま「書類がないからいつかやろう」と放置すると、
✅ 相続発生時に兄弟で揉める
✅ 売却のタイミングで時間がかかる
✅ 解体・建替えで余計な手続きが増える
というリスクが高まります。
また、無料で現地調査からご相談可能です。
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📣 土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直のコメント
古い建物の登記は、「もう資料が残っていないから無理」と思われがちですが、実際はそうではありません。
私の経験上、上申書や第三者証明、固定資産の課税情報などを丁寧に整理・作成すれば、多くの未登記建物は登記可能です。（建物として登記できる条件に合致しているなら、登記できます。）
ただ、公的書類がない場合、ご家族や兄弟姉妹の協力が必要になることが多いです。
登記書類の作成をスムーズに進めるためにも、今のうちから家族間の連携（兄弟姉妹などの、協力してくれる親戚付き合い）を取ることが大事です。
建築当時の書類がなくても、現地調査からサポートしますので、まずはお気軽にご相談ください。
✅ まとめ
古い未登記建物でも、
☑ 上申書
☑ 第三者証明書
☑ 固定資産台帳の写し
☑ 現地調査結果
を組み合わせることで、十分に登記申請は可能です。
「昔の家だから無理かも…」と思わず、まずは調査士に相談してみてください。
登記が完了すれば、相続や売却の際にスムーズに手続きを進められます。
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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