〜相続でトラブルになる前に確認を〜
🏠 はじめに
「昔、父が自分で建てた家だから建築確認なんてない」
「古い離れを相続したけど、図面も契約書も見つからない」
このようなご相談が、相続の現場で増えています。
特に昭和40〜50年代に建てられた建物では、
- 建築確認を取らずに建てた
- 増築部分だけ未登記
- 登記済と思っていたが、実は登記漏れだった
といったケースが多く、相続や売却の際に“登記できない”トラブルへ発展します。
📍 滋賀県大津市で「未登記建物」「建築確認なし建物」のご相談は無料です。
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■ 建築確認がないと登記できない？
結論から言えば、登記は可能です。
登記に必要なのは
- 建物が現に存在していること
- 所有者が明確であること
この2点であり、建築確認の有無は登記の可否を左右しません。
もちろん、
- 建築確認済証
- 検査済証
があれば所有者証明の裏付けになりますが、
これらがなくても別の方法で補うことができます。
■ 建築確認も資料もない場合の登記手順
資料がなくても、次の流れで登記が可能です👇
1️⃣ 現地調査・実測
土地家屋調査士が建物の構造・面積・用途などを確認します。
2️⃣ 所有者の確認
建物を建てた人や相続人の聞き取りを行い、所有者を確定します。
3️⃣ 上申書の作成
「この建物は○○が建築したものであり、他人の所有物ではない」旨の上申書を作成。印鑑証明書を添付。
4️⃣ 第三者証明書の取得
近隣住民や自治会長など、建築当時を知る第三者から証明をもらいます。
5️⃣ 建物表題登記の申請
法務局に申請し、正式に登記簿へ記載されます。
➡ この手順で、建築確認なし・資料なしでも登記可能です。
■ 相続で問題が起きる理由
相続人の間で揉める最大の理由は、**「誰の名義で登記するかが不明確」**なこと。
たとえば👇
- 建てたのは祖父だが、名義は父のまま
- 増築部分だけ登記がなく、誰のものかわからない
- 書類がないため、全員の署名押印が必要
一人でも同意しないと、登記が止まってしまうこともあります。
だからこそ、相続前に建物を登記しておくことがトラブル防止になります。
■ 放置してはいけない「登記漏れ」
相続登記が義務化された今、登記漏れの建物を放置すると次のリスクがあります👇
- 相続人が増えて手続きが複雑化
- 売却・解体・補助金申請で手続きが止まる
- 名義不明で相続税評価がズレる
しかも、行政の「スマート登記」導入により、登記漏れは今後ますます問題視される傾向にあります。
■ 建築確認なしでも登記を進めるコツ
土地家屋調査士へ依頼する際は、次の情報を伝えるとスムーズです👇
✅ 建築した人の名前・おおよその時期
✅ 建物の用途（住宅・倉庫・離れなど）
✅ 建築確認・契約書がないこと
✅ 相続人の人数と関係性
これらをもとに、調査士が法務局との調整や証明書の補完を行います。
土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直のコメント
「建築確認がないから登記できない」と思い込んで、手続きを諦めてしまう方が非常に多いです。
しかし、登記は“現に存在する建物”を記録する制度。
建築確認書類がなくても、現地調査と上申書・証明で登記可能です。
私の事務所では、
相続人が疎遠なケースや、所有者が不明な古い家でも、証明書を整えて登記を完了させてきました。
相続で揉める前に、まずは**「建物の登記があるか」**を確認してください。
まだ所有者がご健在なら、今のうちに登記しておくのが安心です。
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土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
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