「もうすぐ売れる」はずでした
滋賀県大津市で実際にあったご相談です。
相続した実家を売却。
買主も決まり、あとは契約と融資実行のみ。
ところが――
銀行の融資審査で止まりました。
理由は
「未登記建物があるため」
なぜ未登記建物で売却が止まるのか？
未登記建物とは、
法務局に建物の登記記録が存在しない状態のことです。
固定資産税を払っていても、
課税台帳に載っていても、
👉 法務局に登記がなければ「法律上は存在しない建物」扱いになります。
そして銀行は、
- 登記されていない建物を担保評価できない
- 建物の面積が確定できない
- 増築部分の違法性が確認できない
という理由で融資を止めます。
実際に止まったケース（大津市）
・母から相続した築45年の住宅
・物置とサンルームが増築されていた
・固定資産税はずっと払っていた
しかし調査すると、
✔ 建物自体が未登記
✔ 図面が法務局に存在しない
✔ 増築部分の面積不明
結果：
銀行「このままでは融資不可」
売買契約延期。
買主は不安になり、解約寸前。
未登記建物があると起こるリスク
- 売却が止まる
- 融資が通らない
- 契約が白紙になる可能性
- 買主から価格交渉される
- 解決に1～2か月かかる
実際、このケースでは
表示登記申請まで約5週間。
もし買主が待てなければ、
契約解除でした。
「必要書類がない」場合でも対応できる？
ここで多い質問が
「古い建物で書類がありません」
です。
実際、築40年以上の建物は
- 建築確認通知書なし
- 図面なし
- 工事請負契約書なし
というケースが非常に多いです。
この場合の具体的手順は
👉 「古い未登記建物を今から登記するには？必要書類がない場合の最短手順と実務対応【滋賀県大津市】」で詳しく解説しています。
今は売れる。でも将来止まる
怖いのはここです。
- 今すぐ売らないから大丈夫
- 固定資産税を払っているから問題ない
そう思っている間に、
相続が発生
↓
買主が見つかる
↓
融資で止まる
という流れになります。
売却直前で発覚するのが一番危険です。
滋賀県大津市で未登記建物が多い理由
大津市周辺では、
- 昭和40～50年代の建物
- 農家住宅の増築
- 物置や離れ
これらが未登記のまま残っているケースが珍しくありません。
特に相続案件では高確率です。
早めに確認するメリット
✔ 売却時に慌てない
✔ 価格交渉を防げる
✔ 銀行融資がスムーズ
✔ 買主に安心材料を提示できる
登記は「問題が起きてから」より
「売却を考えた時点」で確認する方が圧倒的に安全です。
まとめ
未登記建物は
今は静かでも、
売却時に爆発します。
特に相続不動産は要注意です。
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※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
「自分のケースで登記できるのか分からない」
「書類が何も残っていない」
という段階でも問題ありません。
写真だけで判断できる。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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