「親の家の登記って、どうなってるんだろう？」
「固定資産税は払ってるけど、登記簿は見たことがない…」
――そんな方は要注意です。
昭和時代に建てられた建物は、登記がされていない（未登記）、または登記名義が先代のままというケースが非常に多くあります。
放置したまま相続が始まると、名義を変えられない・相続登記ができないといったトラブルに発展することも。
今回は、昭和の建物に多い未登記の原因と、相続前に確認しておきたい3つのチェック項目を、土地家屋調査士・相続診断士の立場から解説します。
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■ 昭和の建物が未登記になっている理由
昭和40〜60年代に建てられた建物では、「登記がない」「図面が存在しない」ケースが珍しくありません。
主な原因は以下の通りです。
✅ 1. 当時は登記の意識が低かった
当時は「税金が上がるから登記しない方が得」と誤解されていた時代。
実際は、登記してもしなくても固定資産税は課税されますが、
そうした誤解のまま未登記のまま放置されたケースが多いです。
✅ 2. 建築確認制度が緩かった
現在のように完了検査や登記連動が徹底されておらず、
法務局に建物の情報が届いていないことがあります。
✅ 3. 書類や設計図が紛失している
長年の間に建築確認申請書・検査済証などが失われ、
登記に必要な資料が手元に残っていないケースが非常に多いです。
■ 放置した結果「手続きが進まない」ケースとは？
古い未登記建物を放置すると、相続や売却の際に次のようなトラブルが発生します。
🟠 相続登記ができない
登記簿に建物が存在しないため、相続財産として扱えない状態になります。
「土地だけ相続登記をしたが、家が登記されていないため名義を変えられない」
という相談が多発しています。
🟠 解体・建替えの際に「滅失登記」ができない
滅失登記（建物を法務局から消す手続き）は、登記がある建物にしかできません。
そのため、まずは一度表題登記をしてから滅失登記を行う必要があります。
🟠 売却・融資が止まる
未登記建物があると、所有権証明ができず契約が進まないケースも。
不動産会社や銀行から「登記を整えてください」と指摘され、
売却スケジュールが遅れる要因になることもあります。
■ 相続前に調べておくと安心な3つの項目
相続手続きが始まる前に、以下の3点をチェックしておくと安心です。
✅ ① 建物の登記簿が存在するか
法務局で「登記事項証明書」を取得して確認します。
登記がなければ未登記建物です。
✅ ② 登記名義と現所有者が一致しているか
登記簿の名義が祖父母・両親など過去の世代のままなら、
相続登記が必要です。
✅ ③ 建物の構造・増築履歴を把握しておく
昭和の家では、増築部分が未登記のままになっているケースも多いため、
現況と登記内容が一致しているか確認しましょう。
■ 依頼するタイミングと費用の目安
| 手続き | 担当 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 現地調査・登記簿確認 | 土地家屋調査士 | 無料（当事務所） |
| 建物表題登記 | 土地家屋調査士 | 約7〜10万円前後 |
| 増築部分の登記 | 土地家屋調査士 | 約6万円〜（規模による） |
| 相続関係書類作成 | 司法書士 | 別途見積 |
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登記簿がない、名義が古い、書類が見つからないといった場合でも、
現地調査＋代替資料で登記は可能です。
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直のコメント
「古い家だから登記はよくわからない」と放置されている方が本当に多いです。
しかし、登記を確認せずに相続を迎えると、手続きが止まってしまうリスクがあります。
書類がなくても、現地調査と代替資料で登記は可能です。
注）代替書類は上申書や第三者証明、納税通知書、契約書、領収書などがこれにあたります。
相続前の今、不動産の確認をすべき時です。相続が始まってしまうと、追加書類が増え費用も増加します。今ならまだ間に合います。いますぐ確認を！
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土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
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