―「登記していない＝節税」ではありません ―
「登記してないから税金はかからないと思ってた」
「父の代から登記してない建物があるけど、毎年固定資産税は払っている」
このような声は、実は非常に多いです。
ところが現実はその逆。
登記していなくても固定資産税は課税されるのに、
権利関係が不明のまま放置されるという“損しかしない状態”になっているケースが多いのです。
今回は、土地家屋調査士が解説する
「登記していない建物に税金だけ取られてしまう仕組み」と
「損を防ぐためにやるべき対策」について詳しく説明します。
■なぜ登記していないのに固定資産税がかかるのか？
固定資産税は「登記情報」ではなく、市町村の固定資産台帳をもとに課税されます。
つまり、建物が登記されていなくても、
自治体が現地調査や航空写真などで存在を確認すれば、
「課税対象」として登録されてしまうのです。
そのため、
登記はしていないけど、課税明細書に載っている
という“二重構造”がよく見られます。
■登記していない建物の3つのリスク
① 所有者が不明確のまま税だけ払う
課税台帳に「○○家」とだけ記載されていることも多く、
誰の所有かが明確になっていないのに、
相続人代表が税金を支払っているケースも少なくありません。
結果的に、法的権利はないのに税金だけ負担しているという不公平な状態になります。
② 相続・売却が進まない
登記がない建物は、名義が不明確のため、
相続登記や売却の際に「誰のものか証明できない」問題が発生します。
「税金は払っているから自分のものだ」と思っていても、
登記簿上は“存在していない建物”なので、
不動産取引の対象になりません。
③ 解体・補助金・保険などで不利になる
登記がない建物は、
☑解体費補助金
☑リフォーム補助金
☑火災保険の建物特約
などを受けられないケースが多くあります。
補助金申請や保険契約では「登記簿謄本で建物の所在を証明する」ことが求められるため、
未登記だと制度の恩恵が受けられないというデメリットもあります。
■税金だけ払う状態を避けるために
まずは、次のチェックをしてみてください。
✅ 固定資産税の課税明細書に「家屋」が載っている
✅ でも、登記簿謄本（法務局）には該当する建物がない
✅ 祖父や父の代で建てたまま登記していない
これらに当てはまる場合は、未登記建物の可能性が高いです。
そのまま放置しておくと、
税金は払い続けても「登記上の権利」は取得できません。
■竹内貞直（土地家屋調査士・相続診断士）のコメント
登記していない＝税金がかからない”と思っている方が非常に多いです。
しかし実際は、登記簿とは別に自治体が課税しており、
税金だけ払い続けているケースも少なくありません。
では、行政はどうやって建物の有無をしらべているのか？たぶんですが、年末にセスナが飛んでいるのを見かけたことはありませんか？
そう、航空写真で建物の有無を管理していると思われます。細かいところまでは判りませんが、航空写真で建物が建ったかどうかは確認できるんです。
だから未登記だから課税はされないなどとは思わないほうがいいです。
どうせ課税されているのなら、貴方や子供が管理しやすいように登記しておく方が後々楽だと思いませんか？
もし登記してない状態で相続が起きると、誰の名義か証明できずに、
相続登記が進まないという二重の問題に発展します。
登記をすることで、この建物は、貴方の建物だと”公”に公示(法務局のお墨付きが)
できるのです。
■まとめ：損しないためには「登記で権利を明確に」
✅固定資産税は登記とは関係なく課税される
✅登記がなければ法的な所有権が認められない
✅税金だけ払って損をするケースがある
つまり、「登記しない＝節税」ではなく、「損失」になる可能性が高いのです。
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「未登記建物とは」
★土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
★所有者がわからない家、登記簿がない家ともいわれます。
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