【大津市版】祖父名義・書類なし・相続人バラバラ…それでも登記を進める方法

「祖父の名義のままの家をどうにかしたい」
「建築確認や契約書が残っていない」
「相続人が全国に散らばっていて、誰から手をつけたらいいのか分からない」

こういったご相談は、滋賀県大津市でも非常に多く寄せられます。
一見“詰んでいる”ように思えるケースでも、正しい手順を踏めば登記は進められます。

この記事では、祖父名義・書類なし・相続人バラバラという難しいケースでの登記解決方法を解説します。

✅ ステップ1:相続人を確定する

まずは、祖父の出生から死亡までの戸籍を収集し、法定相続人を確定します。
相続人が10人以上になることも珍しくありませんが、誰が相続人かを確定しない限り登記は進みません。

✅ ステップ2:未登記建物の現況を調査

建物の構造、床面積、建築年を現地調査

図面や平面図を作成(書類がなくても調査士が作成可能)

固定資産課税台帳の写しを取得して、課税情報を確認

→ 書類がなくても、現況調査と課税台帳から登記用資料を整えられます。

✅ ステップ3:相続人全員の同意を得る

遺産分割協議書を作成

相続人全員の署名・実印押印が必要

遠方の相続人には郵送やオンライン面談で説明

→ 同意を得る際、専門家が間に入ることでスムーズに進むケースが多いです。

✅ ステップ4:表題登記+所有権移転登記

土地家屋調査士が建物表題登記を申請

司法書士が相続登記(所有権移転登記)を申請

→ これで初めて、建物が現在の相続人名義になります。

✅ よくあるトラブル

疎遠な相続人が印鑑を押さない

行方不明の相続人がいて進められない

相続人同士が揉めて協議がまとまらない

こうした場合は、家庭裁判所の「相続人不在者財産管理人」や「調停」を利用する方法もあります。

✅ ポイント

書類がなくても登記はできる(現況調査+役所資料で代替可能)

相続人全員の同意が必須(疎遠な親族がいても避けられない)

早めに動くほどスムーズ(相続人が亡くなるとさらに人数が増える)

まとめ

祖父名義・書類なし・相続人バラバラという状況でも、
相続人確定 → 現況調査 → 協議書作成 → 登記申請
という流れで進めれば解決できます。

放置すると相続人がさらに増え、協議が難航することが多いので、
「今」が一番登記しやすいタイミングです。

竹内貞直(土地家屋調査士・相続診断士)コメント

「相続人が多く、書類も残っていない案件は珍しくありません。
私の事務所でも、10人以上の相続人が全国に散らばっている案件を調整し、無事に登記を終えたケースがあります。

ですが、多ければ多いほど、相続人間の意思の疎通が難しいのも事実。相続は2世代、3世代と代が進めば進むほど親族間の結びつきも希薄になり、相続するための協力も難しくなっていきます。相続は避けて通れませんが、世代をまたがぬうちに、早めの相続(登記)をするのが、費用も労力も少なく済むのでベストなのです。


相続があってから放置したため、“どうせ無理”と諦める前に、まずは相続人調査と現況調査から始めましょう。
動き出すタイミングが早いほど、費用も期間も抑えられます。」

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📚 参考リンク(公式情報)

法務省|相続登記の義務化
国土地理院|地積測量図・地図整備について
日本土地家屋調査士会連合会|調査士の業務とは

※この記事は、滋賀県大津市の土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直が、相談事例をもとに解説しています。


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