「親の建物が未登記のままだった…」
「相続人が複数いるけど、この家をどうすればいいの？」
こうしたご相談は、相続登記義務化を前に急増しています。
実は、未登記建物を複数の相続人で相続する場合、通常の相続よりもはるかに手続きが複雑です。
放置すれば「登記ができない」「売却できない」「税金の通知だけ届く」などのリスクが待っています。
この記事では、複数相続人がいる未登記建物の登記手順と注意点を、分かりやすく解説します。
未登記建物を相続する場合の基本手順
(1) 建物の表題登記
未登記建物は、まず「存在を登記簿に載せる」作業が必要です。
土地家屋調査士が測量・現況調査を行い、法務局に表題登記を申請します。
👉 これをしなければ、司法書士が行う相続登記に進めません。
(2) 相続人の確定
戸籍を収集し、法定相続人を確認。
相続人が複数いる場合は「誰が名義人になるのか」を決める必要があります。
(3) 遺産分割協議書の作成
「誰が相続するか」を相続人全員で協議し、書面にまとめます。
全員の署名・押印が必須。1人でも欠けると登記できません。
(4) 所有権保存登記 → 相続登記
表題登記が完了したら、司法書士が「保存登記」を行い、建物に初めて所有権を設定します。
その後、遺産分割協議に基づいて相続登記を進めます。
複数相続人の場合の注意点
注意点① 相続人の合意が必須
兄弟の一人が「自分の名義にしておいて」と言っても、他の相続人が反対すれば進みません。
全員の合意が必要なのが最大のハードルです。
注意点② 共有名義はトラブルの元
解決できない場合、とりあえず「共有登記」にするケースがあります。
しかし、共有だと「売却・建替え・担保設定」すべてに共有者全員の同意が必要になります。
将来的に相続人が増えると、さらに合意形成が困難に…。
注意点③ 放置すると“固定資産税だけ負担”
登記が終わらなくても、市役所は固定資産税を課税します。
誰も登記していないのに「税金だけ相続人全員に届く」状況も多発中。
結果的に「誰も住まない空き家」「税金だけ払い続ける不良資産」となります。
今すぐ確認すべきチェックリスト
✅ 親の建物が登記されているかどうか、登記事項証明書で確認したか？
✅ 増築部分や離れ、倉庫が未登記のまま残っていないか？
✅ 相続人全員と連絡が取れる状態か？
✅ 遺産分割協議書を作成できる見通しがあるか？
✅ 相続登記の義務化（3年以内）に間に合うスケジュールか？
👉 一つでも「まだ」や「分からない」があれば、早急な対応が必要です。
まとめ：未登記建物＋複数相続人＝最難関パターン
未登記建物は、相続登記の前に「表題登記」が必須
相続人が複数いる場合、遺産分割協議が進まないと登記できない
共有名義は後のトラブルの温床
放置すると「空き家＋税金負担」だけが残る
👉 相続人が複数いる未登記建物は、相続登記義務化で全国的に大問題化する分野です。
少しでも不安がある方は、早めに専門家へご相談ください。
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
「相続人が複数いる未登記建物は、私たち土地家屋調査士・司法書士にとっても“最難関ケース”です。
理由はシンプルで、相続人全員の合意が取れなければ一歩も進めないからです。
よくある質問なのですが、相続人が10人いて、9人が承諾していたら、登記はできるのではないか？と聞かれることがあります。なぜ、10人でないとダメなのか？と
ダメな理由は、亡くなった被相続人（例えばお父さま）＝相続人（子や孫）10人と同じなので、たとえ9人が承諾していても、残りの1人が拒絶だれたら、被相続人（例えばお父さま）と法律上釣り合わないからダメなのです。
相続が発生すると、日を追うことに相続人が増えていきます。相続人が増えれば増えるだけ、手間も、承諾も困難になります。早めの対応が大事なのです。
そして未登記建物は『見えない相続財産』になりやすく、放置されると固定資産税だけが請求され、最終的に“誰も使えない空き家”になってしまいます。
相続人が健在で話し合えるうちに、表題登記と相続登記を済ませることが最大のリスク回避です。」
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