登記簿上では「家がある」となっているのに、実際には何十年も前に取り壊されて更地になっている…。
こんな“ズレ”のある土地、意外と多いのをご存じですか？
実はこの状態を放置していると、相続や売却のときに手続きがストップするケースが増えています。
今回は「登記上にしか存在しない古い家」をどう扱えばいいのか、土地家屋調査士が解説します。
■よくあるケース：「祖父名義の家が登記上は残っている」
相続相談で最も多いのが、
「登記簿では祖父名義の家が残っているけど、もう跡形もない」
というご相談です。
この場合、建物が実在しないにもかかわらず登記簿だけが残っているため、
土地を売ったり相続登記をしたりする際に「家がある前提」で手続きが止まってしまいます。
たとえば：
☑不動産売却時、建物滅失登記が未了で登記簿上に残っていると、登記簿上の現況と一致せずNG。
☑相続登記を進める際に、土地と建物の名義が一致しないため手続きが複雑化。
☑固定資産税の納税情報もズレている可能性。
■解決策：「建物滅失登記」を行う
物理的に家がもう存在しない場合は、「建物滅失登記」を行います。
これは、登記簿上の建物を正式に抹消する手続きです。
必要なもの：
✅滅失証明（取壊し時期・方法がわかる資料）
✅現地写真
✅取壊しを確認した第三者証明（場合によって）
ただし、ここで問題となるのが「誰が申請できるか？」です。
建物の所有者（登記名義人）またはその相続人が行う必要があります。
つまり、祖父名義のまま放置されている場合は、
先に祖父の相続登記を済ませてから滅失登記を行う必要があるのです。
■相続とセットで考えるのがベスト
滅失登記だけでは解決しないケースもあります。
たとえば、
☑祖父→父→自分と相続が複数代にわたって未登記
☑相続人が多数いて連絡がつかない
☑建物が昔の書類にしか記録されていない
こうした場合は、相続登記と建物滅失登記をセットで整理することが現実的です。
土地家屋調査士と司法書士が連携して進めるケースも多く、
相続関係を整理しておくことで、将来的なトラブルも防げます。
■放置するとどうなる？
放置しても「すぐ罰則がある」わけではありませんが、
次のような不都合が出ることがあります。
☑土地を売却しようとしても「建物があることになっている」と指摘される
☑固定資産税の課税情報がズレたままになる
☑将来、相続人が誰も手続きを引き継がず「所有者不明化」につながる
つまり、「登記上だけ残っている家」は早めに整理しておくことが重要です。
■まとめ
登記簿上では「建物がある」、でも現地には「何もない」。
このような状況は、相続や売却の場面で確実に支障をきたします。
対応の流れとしては：
①建物の現況確認
②相続関係の確認（登記名義人が誰か）
③相続登記 → 滅失登記の順で整理
■竹内貞直（土地家屋調査士・相続診断士）のコメント
「登記簿の情報と現況がズレたまま放置されている土地は、本当に多いです。
特に“祖父名義の家が残っているけど、もうない”というご相談は毎月のようにあります。
滅失登記を行わない場合のデメリットは、不動産の管理が煩雑（判りにくくなる）そのため、取り壊したにも関わらず、固定資産税が課税されたままになることも。
建物の所有者である貴方が、判らないのなら、課税する市町村はなおさらです。
あいまいなまま、取り壊したにもかかわらず、固定資産税だけを払い続けている方を何件も見かけました。（あるお宅では、明治の建物について現存しないにもかかわらず税金だけ払い続けていました。）
相続をきっかけに整理すれば、土地の資産価値を守ることにもつながります。
放置せず、早めに登記を整えるのが一番の“相続対策”になるのです。」
■まとめ
もし「登記上だけ家がある」状態の土地をお持ちなら、
今すぐ現況確認と相続関係の整理をおすすめします。
相続登記＋建物滅失登記のワンセット整理で、
あなたの土地を“正しい姿”に戻しましょう。
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