「うちの土地、○○㎡だと思ってたんですが…」
相続や売却の相談で、実際に測量してみると、固定資産税台帳に記載された面積より広かった！というケースが少なくありません。
土地の面積が違うと、
・固定資産税評価額
・相続税の申告
・売却価格
などに大きく影響する可能性があります。
この記事では、実測面積が固定資産税よりも広かったケースの実例と、そこから学ぶべき注意点を解説します。
【この記事でわかること】
• 固定資産税の面積と登記面積・実測面積の違い
• なぜ面積にズレが生じるのか
• 広かった場合のリスクと対処法
• 地積更正登記の必要性とメリット
面積が違うと、何が起こる？
① 相続税の計算ミスに直結する
• 税理士が固定資産税評価証明書をもとに相続税を計算することが多い
• 面積が広かった場合、本来の評価より過少申告になるリスク
② 売却時にトラブルになる
• 登記面積で売却し、後から「実際はもっと広かった」と発覚
• 買主とのトラブル、契約内容の見直しが発生する可能性も
③ 面積が増える＝固定資産税が上がる可能性
• 面積訂正後は、税額が修正されることがある
• ただし、正確な地積での課税は、将来の相続対策にもつながる
なぜ、面積にズレが生じるのか？
✅ 昔の測量技術・測量基準の違い
• 明治・大正期に測量された土地は、簡易な測量や目測も多かった
• 特に山林・農地・変形地は誤差が大きくなりやすい
✅ 境界未確定のまま登記された土地
• 境界杭が未設置・図面なしのケースは、
登記面積があくまで「参考数値」である場合も
✅ 境界が動いた（隣地との使用実態が変わった）
• 長年の使用状況で、実際に使っている範囲と登記が異なる
• 現況調査で判明することも多い
広かったとき、どうすればいい？
【1】境界確定測量を行う
• 隣地所有者と立ち会い、法的な境界線を確定
• 公的な基準に基づいて、正確な土地の実測面積を算出
【2】「地積更正登記」で登記簿を修正する
• 測量の結果、面積が大きく異なれば、法務局で登記の修正が可能
• これにより、土地の権利関係・評価が明確に
【3】評価額・税申告を再確認する
• 税理士と連携し、正しい評価額・相続税申告の見直し
• 市町村に申告すれば、固定資産税の台帳修正も可能
🗣 【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
私の事務所でも、「思っていたより広かった（逆に狭かった）」というケースはよくあります。
昭和の終わりごろまでに作成された図面は、ほとんどといっていいほど広かった、狭かったになります。これは測量機器の精度向上や、境界杭の有り無しで面積が変わるためです。
又、相続や売却のタイミングで土地の正確な面積を把握することは、損を防ぐだけでなく、家族間のトラブル回避にも役立ちます。
測量・境界確定から、登記の見直しや税務連携まで、ワンストップで対応できますので、
「うちの土地、大丈夫かな？」と気になったら、ぜひお気軽にご相談ください。
まとめ｜土地の正確な広さを知らずに相続・売却しないで！
• 固定資産税の面積は「目安」にすぎないことがある
• 実測して初めてわかる真の面積
• 広さに差がある場合は「地積更正登記」で正す
• 相続税・固定資産税・売却価格に直結するので、早めの対応が安心
土地の面積に違和感がある方へ
• 相続税の申告前に「本当にこの面積でいいのか」不安
• 隣地との境界がはっきりしない
• 地積更正が必要かどうか判断したい
• 相続対策として土地の整理をしておきたい
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