～登記がないまま売るとトラブルのもと！～
🔶はじめに
「古い家を売りたいけど、登記していないって言われた…」
「未登記のままでも売却できるの？」
そんな相談が、最近とても増えています。
結論から言うと、未登記建物のままでは売却手続きがスムーズに進みません。
登記がないと所有者の証明ができず、買主への所有権移転もできないからです。
この記事では、未登記建物を売却する前にやっておくべき登記の流れを、相続・税金の観点も交えてわかりやすく説明します。
１．そもそも「未登記建物」とは？
「未登記建物」とは、法務局に建物の登記がされていない建物のこと。
昔に建てられた家や、増築した部分などが該当します。
固定資産税の納税通知書に家屋が載っていても、登記簿に載っていないことがあります。
つまり、
税金はかかっているのに
登記簿上は“存在しない建物”
という状態です。
このまま売却すると、買主が所有権を登記できず、取引トラブルになるおそれがあります。
２．売却前にやるべき「建物表題登記」
まず必要なのが、建物表題登記です。
これは「建物が存在する」ことを法務局に初めて登録する登記で、
所有者が自分で申請する義務があります。
ただし、
建築確認の資料がない
昭和のころの古い建物
相続で引き継いだ家
といったケースでは、所有者を証明する資料がそろわないことも。
この場合は、
「上申書」
「第三者証明書」
「印鑑証明書」
などを添付して、土地家屋調査士が現地測量・登記図面作成を行い、登記を進めます。
３．祖父・父名義など相続が絡む場合
売却前にもっとも注意すべきなのが、相続未登記の建物です。
祖父や父の名義で登記すべき建物がそのままになっている場合、
表題登記の前に「誰の名義で登記するか」を確定する必要があります。
このときの流れは次の通りです：
1️⃣ 相続人を確定（戸籍で確認）
2️⃣ 相続人全員で「誰の名義で登記するか」を決定
3️⃣同意書または遺産分割協議書を作成
4️⃣ 建物表題登記 → 相続登記 → 売却手続き
特に複数の相続人がいる場合、
登記をしないまま売却契約を進めると、法的に無効になるリスクもあります。
４．登記完了後の売却手続きの流れ
登記が完了したら、以下の流れで売却を進めます。
| 手続き | 担当 | ポイント |
| 建物表題登記 | 土地家屋調査士 | 建物の存在を公的に証明 |
| 所有権保存登記 | 司法書士 | 所有者名義を法務局に登録 |
| 売買契約 | 不動産会社 | 登記簿情報を基に契約書作成 |
| 所有権移転登記 | 司法書士 | 買主名義に変更完了 |
登記が整っていれば、売却時の手続きはスムーズです。
逆に、未登記のままだと契約書の作成すら進まない場合もあります。
５．竹内貞直（土地家屋調査士・相続診断士）のコメント
未登記のまま建物を売ろうとして、『登記がないから契約が進まない』という相談をよく受けます。
特に、祖父名義や相続関係が絡むとさらに複雑になります。
良く勘違いされるのが、相続人が4人いて、一人は奥さん、あと3人がお子さん、そのお子さんの1人が先に亡くなっている場合です。
実際の相続人は4人－1人の3人で良いと思っているのですが、その1人に奥さんや子供がいた場合、奥さんと子供も相続人になることを見落とされている場合が多いのです。相続人は増えることはありますが、減ることはまずありません。だから、未登記や相続登記は先送りせず、登記が必要だと判ったときに、すぐ行うことが大切です。
相続人は血縁関係があるといっても、普段は疎遠になっている方も多いです。相続の時だけ協力をといってもしてくれないかたも増えています。
対処法は、普段から兄弟姉妹と疎遠にならないこと、登記が必要な（未登記や相続登記）が判明したら、すぐ処理する、もし兄弟姉妹で良い顔をしない場合は、遺産を多く分けてでも必要な登記を終わらせる。（引きずって裁判をするぐらいなら、多めに渡してもいいじゃないですか、兄弟なのだから）
最後になりますが売却を考えたら、まず“登記の確認と早めの整理”が大切です。
まとめ：売却前に「登記の確認」を！
| チェック項目 | 確認内容 |
| 登記がある？ | 法務局で建物登記簿を確認 |
| 資料がない | 現地調査＋上申書で対応可 |
| 相続が絡む | 相続人全員の同意が必要 |
| 税金は？ | 登記と課税が一致しているか確認 |
ポイント
未登記建物を放置すると、
①固定資産税の誤課税
②売買契約の無効
③相続登記ができない
といった問題が発生します。
早めに専門家へ相談し、売却前に登記を整えることが最大のリスク回避です。
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