面積算定の妥当性が命運を分ける！売却・相続・融資で困らないために
「昔建てた物置、登記してないけど問題ないでしょ？」
「固定資産税は払ってるし、登記なんて後回しでいいよ」
――そう思っている方、要注意です。
未登記建物は、面積や構造の確認が不十分なまま市場に出てしまうため、売却や相続、融資の場面で大きなトラブルになる可能性があります。
さらに2024年以降、相続登記義務化の影響で未登記問題は行政からも厳しく指摘されやすくなっています。
【目次】
未登記建物とは？
面積算定の妥当性が重要な理由
実際に起きたトラブル事例
解決のために必要なステップ
専門家不足の現実と早期対応の重要性
土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直のコメント
□未登記建物とは？
法務局に所有権保存登記がされていない建物のことを指します。
理由はさまざまですが、よくあるケースは以下の通りです。
建築時に登記を忘れた
税金対策であえて未登記にした
増築や改築部分だけ未登記
登記簿の面積と実測面積が異なる
□面積算定の妥当性が重要な理由
未登記建物の価値や法的効力は、正確な面積算定に依存します。
面積が不正確だと…
不動産売買で価格が狂う
金融機関の担保評価が下がる
相続時の分割協議で争いになる
固定資産税や登記費用の算定が誤る
特に登記簿面積と実測面積が大きく異なる場合、「増築部分が違法建築」や「境界越境」といった重大問題に発展することもあります。
□実際に起きたトラブル事例
ケース 発端 結果
古家付き土地の売却 登記面積より20㎡多い実測値 契約直前に銀行融資NG、売却延期
相続時の評価 未登記の増築部分が発覚 遺産分割協議をやり直し、兄弟間で関係悪化
農地上の作業小屋 登記なし 担保評価ゼロで融資額減額
□解決のために必要なステップ
現況測量で正確な面積を把握
増築・改築部分の構造確認（建築基準法適合性）
未登記部分を含めた登記申請
売却・融資前に金融機関・仲介業者と情報共有
➡ ポイントは、売却や相続の直前ではなく、早めに動くことです。
□専門家不足の現実と早期対応の重要性
2024年以降は相続登記義務化や所有者不明土地問題の対応で、
土地家屋調査士・司法書士・測量会社が慢性的に不足する見込みです。
「来月お願いしよう」と思っても、着手まで3〜4か月待ちになることも。
未登記建物の測量・登記は時間がかかるため、今のうちに予約・相談が鉄則です。
【土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直のコメント】
未登記建物は「そのうち何とかしよう」で後回しにされがちですが、問題が表面化するのは売る時・相続する時・融資を受ける時の“人生の節目（＝今その登記の処理をしておかなければならない時期ということです）”です。
相続登記の義務化が施行され、猶予期間が終わろうとしています。メディアで騒ぎ出すとみなが焦りだしますが、その時は、土地家屋調査士・司法書士は手一杯、なかなか対応できません。
建物の面積の計算は、単に数字を出す作業ではなく将来の安心を担保することです。
私は現場で「もっと早く相談してくれれば…」という後悔を何度も見てきました。
だからこそ、未登記のまま心当たりがある方は、今日が最も早い日だと思って動いてください。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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