「未登記建物の図面って、自分で作れるの？」
「そもそも、図面って何に使うもの？」
未登記建物の手続きを進める際、必ず出てくるのが
“建物図面・各階平面図” という2種類の図面です。
しかし、一般の方がいきなり作ろうとすると、
・どこを測ればいいのか
・何を描くべきか
・どの形式で作るのか
が分からず、手続きが止まってしまうケースが多くあります。
この記事では、
「図面が必要なケース」「作り方のポイント」「注意点」 をまとめて解説します。
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■ 未登記建物に“図面”が必要となる理由
未登記建物の登記（建物表題登記）には、
以下の2種類の図面が必須です。
① 建物図面（配置図のイメージ）
土地のどこに建物が建っているかを示す図。
② 各階平面図（建物内部の形状）
部屋の形・外壁の形状を示す図。
この2つは、
建物の大きさ・位置・形状を国家の台帳に明確に記録するための資料です。
■ 図面が必要になる主なケース
① 未登記建物の「建物表題登記」を行うとき
登記申請には図面の添付が義務付けられています。
これがないと、登記は受け付けられません。
② 不動産売買の事前調査
売却前に「建物が未登記」と判明した際、
図面作成 → 表題登記が必要になります。
③ 融資・担保設定
銀行から
「未登記建物の現況図面を作成してほしい」
と言われるケースがあります。
■ 図面は“自分で作れる？” → 結論：ほぼ不可能
理由は次の通りです。
● 法務局が求める精度が高い
・誤差数cmでも指摘される
・縮尺・方位・寸法記載のルールが細かい
● 建物の測量が必要
・光波測距計（トータルステーション）
・水平器
・スケール
など専門の測量道具が必要。
● 図面の作成形式（CAD等）の知識が必要
手書きでも可能ですが、
実務ではCADで作成し、形状を正確に描きます。
→ 不動産取引では、専門家作成の図面を求められることがほとんどです。
■ 図面作りの流れ（専門家の実際の作業）
① 現地調査・測量
建物の外周を実測。
出隅・入隅の位置をミリ単位で計測。
② 使用材料・構造を確認
木造・鉄骨・軽量鉄骨・プレハブ等、建物の構造を確認。
③ 配置を測る
敷地との位置関係（離れ・敷地境界からの距離）も重要。
④ CADで図面化
法務局の基準に沿って図面化します。
⑤ 図面チェック後、登記申請
登記官からの指摘（補正）を想定し、書式・精度を確認。
■ 自分で作ると失敗しやすいポイント
- 方位（北の向き）が合っていない
- 軒や庇（ひさし）の扱いを誤る
- 建物の凹凸形状の測定誤差
- 敷地との距離が不正確
- 縮尺（1/250、1/500）が間違っている
図面のミスはそのまま「補正」になり、
結果的に手続きが長引く → 費用が増えることになります。
■ 図面の必要性まとめ
未登記建物の図面は、建物の
- 形
- 大きさ
- 位置
を客観的に示す重要資料です。
図面が正確でないと、
→ 評価額
→ 不動産売買
→ 相続
→ 銀行融資
などのあらゆる手続きに支障が出ます。
■ 竹内貞直（土地家屋調査士）からのコメント
未登記建物の図面は、
「何となく家の形を描けばいい」
というものではありません。
現地の形状と図面が少しでも違うと、
登記官から補正が入り、手続きが止まります。
私のところへも
“自分で作ってみたけど提出できなかった”
という相談が非常に多いです。
写真と住所があれば、まずは無料で概算をお伝えできますので、
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■ 急ぎの登記も対応可能
「売却の日程が迫っている」
「金融機関の書類が間に合わない」
このようなケースでも可能な限り調整します。
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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