「うちの物置、登記してないけど大丈夫？」
「古い家屋がそのままになってるけど、これって未登記建物？」
不動産の相続や売却の現場で、よく出てくるのが“未登記建物”という存在です。
登記していないからといってすぐ違法になるわけではありませんが、相続や売却時に大きな障害となる場合が多いのが実情です。
今回は、未登記建物とは何か、そして登記が必要なケース・不要なケースについて分かりやすく解説します。
■ 未登記建物とは？
簡単に言えば、法務局に建物の登記がされていない状態の建物です。
建物は原則、新築から1か月以内に表示登記（建物の所在地・構造・床面積の登録）を行う義務がありますが、昔は登記が義務ではない時代もあり、特に地方や古い住宅地では未登記のまま何十年も放置されている建物が珍しくありません。
■ 登記が必要なケース
① 新築した場合
建物を新しく建てたときは、表示登記を行う義務があります。
登記を怠ると、後々売却や担保設定ができない原因に。
② 増築や大規模改築をした場合
面積が増えた場合は変更登記が必要です。
特に離れや2階増築は要注意。
③ 相続や売却を予定している場合
未登記のままだと登記名義を変更できず、取引不可になることも。
相続税評価や固定資産税課税のためにも正確な登記が必要。
■ 登記が不要なケース
① プレハブ倉庫や仮設建物
基礎がない・容易に移動可能なものは建物登記の対象外。
② 車庫や物置などの小規模建築物
床面積10㎡未満であれば、原則登記義務はありません（都市計画区域内を除く）。
③ 老朽化して事実上使われていない建物
解体予定の場合は新たな登記は不要。ただし滅失登記は必要。
■ 未登記建物のリスク
相続登記ができない → 他の資産分割が進まない
売却できない → 買主や金融機関からNG
税務評価が不明確 → 相続税や贈与税で不利になる場合あり
建築確認や再建築に影響 → 増改築の許可が下りないケースも
▽ まずは現地確認＋登記簿確認が必須
現況の建物を測量・調査
法務局で建物の登記簿を確認
必要に応じて表示登記や変更登記を行う
【土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直のひとこと】
「未登記だから面倒なことは避けられる」
これは大きな誤解です。実際は、未登記だからこそ相続や売却の時に大きな壁になることがほとんどです。
もし本気で面倒なことを避けたいのでしたら、その未登記建物を取り毀してしまってください。そうすれば、本当の意味で、登記や相続といった社会的義務とされているものから解放されます。でもそれこそ、社会的損失ですよね。せっかく立ててある建物を壊すなんて、子孫のために先祖が頑張って建てたものなのに。
だから、残されたあなたは、先祖に感謝し、その建物を引き継いでいく必要があると思います。その手始めは、相続登記であり、建物登記なのです。
未登記のまま放置し、相続人が複数いる場合、相続登記の手続きが長引くほど、兄弟姉妹のあいだでも不信感が募ります。兄弟は他人の始まり、あの言葉は本当なんです。
だから、将来のトラブルを避けるためにも、今のうちに登記を整理することを強くおすすめします。
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「未登記建物とは」
★土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
★所有者がわからない家、登記簿がない家ともいわれます。
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