「父名義の古い建物が未登記のままだったらしい…」
そんな話から始まった相続相談。
ところが調べてみると、そのお父様はすでに他界しており、さらにはその前の代（祖父）から相続登記もされていないまま“数次相続”が発生していたケースは珍しくありません。
しかも、相続人が4人以上いる場合、問題は想像以上にややこしくなります。
◆こんな方は要注意！
「実家の建物が未登記のまま放置されている」
「相続手続きをしないまま親族が亡くなった」
「家族が多く、相続人の数が4人以上になっている」
「すでに誰かが住んでいない家に固定資産税だけ払っている」
→1つでも当てはまる場合、放置は大変危険です。
◆数次相続 × 未登記建物 ＝ 時限爆弾？
たとえば、祖父が建てた建物の表題登記をしないまま他界し、その後お父様も亡くなった――。このような「数次相続」状態では、
現在の法的な“所有者”が誰か分からなくなっていることがほとんどです。
しかも、相続人が4人以上となると――
✅ 相続関係説明図の作成も複雑
✅ 各相続人の同意が取れない
✅ 一部の相続人と連絡がつかない
✅ 中にはすでに亡くなっていて“さらにその子”が相続人になっているケースも…
もはや、法律と登記の知識なしには手がつけられない状況です。
◆放置することで生じるデメリット
相続登記義務化により、過料（10万円以下）のリスク
売却や解体ができない（誰の承諾を得ればいいか分からない）
固定資産税は誰かが払い続ける
老朽化した空き家が近隣トラブルや倒壊の原因に
何十年も経ってから、法的トラブルに発展する可能性
◆建物を放置すると“土地も動かせない”
実は、建物が未登記のままだと、土地の名義変更や売却、測量登記も制限されることがあります。
つまり「建物をどうにかしない限り、土地も動かせない」ということ。
これはまさに、不動産の“資産凍結”です。
◆解決への第一歩は「現状の把握」から！
数次相続 × 未登記建物は、問題が複雑なほど早めの対応がカギ。
まずは以下のような調査をおすすめします：
法務局での地番・登記情報の確認
現地の建物の現況調査
固定資産税納税者情報の確認
相続関係者の調査（戸籍調査）
◆土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直のコメント
4人以上の相続人が絡む未登記建物は、私たち専門家から見ても“早めの相談が気きも”です。
特に数次相続のケースでは、放置した期間が長いほど解決に手間も費用もかかります。
「まだ家族が生きているから何とかなるだろう…」と考えていたら、あっという間に“相続人の子ども世代”にまで広がってしまいます。
注）よくある勘違い、相続した後、その人＝相続人が亡くなったら、その人もう考えなくていいと思っている。
⇒いいえ、違います。
その場合、子、孫が相続人となります。時間が経てば経つほど相続人が増えていきます。減ることは、・・・ありません。
だから少しでも心当たりがあるのなら、まずは現状確認だけでもしてください。
現状を知ることで、今何をしておくべきかを把握できるからです。
大津市・滋賀県エリアの方は、私が現地・登記調査からお手伝いします。
◆まとめ
✅ 数次相続された未登記建物は、早めの対策が必須
✅ 相続人が多いほど、合意形成は難しくなる
✅ 固定資産税だけを払っていても、解決にはならない
✅ 専門家による現状把握からスタートを！
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
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〒520-0232滋賀県大津市真野2丁目2番44号
相続と未登記建物の専門家
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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