「祖父の古い家を相続したら未登記だった…」
「建築当時の書類が一切ない。どうすればいいの？」
滋賀県大津市では、こうした “未登記 × 相続”の相談が急増しています。
しかも──必要書類がないケースは “ほぼ普通” です。
しかし、そのまま放置すると…
- 相続登記が進まない
- 売却・解体の予定が止まる
- 相続人同士のトラブルに発展
- 将来の税務調査で問題化
- 相談が遅れるほど費用も難易度も上がる
未登記建物は、放置した瞬間から“問題のタネ”になり始めます。
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1. そもそも未登記建物とは？
法務局に「建物の登記」がされていない建物のこと。
大津市・滋賀県で未登記が多い理由は…
- 昔は登記の重要性が知られていなかった
- 固定資産税を下げるため“あえて”登記しなかった
- 増築部分だけ未登記のまま放置
- 建築確認が不要だった時代の建物が多い
➡ 相続のタイミングで初めて気づくのが典型です。
2. 必要書類がないとどうなる？
未登記建物を相続するには
表題登記 → 保存登記 → 相続登記
という3つの工程が必要。
しかし古い家では…
- 建築確認済証がない
- 検査済証がない
- 昔の設計図がない
- 固定資産評価証明に建物が載っていない
こうなると…
❌ 表題登記ができない
❌ 保存登記もできない
❌ 結果、相続登記が“完全ストップ”
つまり相続財産が 宙ぶらりん の状態に。
3. 実際に大津市で起きたトラブル事例
■ 未登記のまま50年以上放置 → 売却が1年以上遅延
書類ゼロのため調査に数ヶ月。
買主が待てず売却計画がストップ。
■ 相続人10名超 → 解体すらできない
滅失登記に必要な同意が取れず、
合意形成に 5年以上 かかったケースも。
➡ 未登記は放置期間に比例して難易度が爆発します。
4. 必要書類がなくても進められる対処法
ご安心ください。
書類ゼロでも進められる方法は多数あります。
🔷 土地家屋調査士（竹内貞直）が行うこと
- 現地測量・建物実測
- 古い航空写真・公図・課税台帳の照合
- 元工務店・近隣住民への聞き取り
- 代替資料（上申書等）の作成
🔷 司法書士が行うこと
- 保存登記に必要な補足書類
- 相続登記の代理申請
- 遺産分割協議への反映
👉 書類がなくても進められる道は必ずあります。
まずは現地で
「その建物がどのように存在しているか」
確認するのが第一歩です。
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5. 放置すると危険な理由
- 相続人が増えて同意が取れなくなる
- 売却・解体のたびにトラブル化
- 固定資産税だけ払い続ける羽目になる
- 融資が通らず売買が中止
- “未登記”が理由で買主から減額要求
➡ 後回しにすると確実に損します。
6. 土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直 コメント
大津市・草津市・守山市などでは、
未登記建物が相続で発覚する事例が非常に多いです。
結論として──
必要書類ゼロでも、8〜9割は解決可能です。
ポイントはただひとつ。
👉 建物が残っている“今のうち”に動くこと。
時間が経つほど
- 証拠が薄れる
- 相続人が増える
- 協力が得られなくなる
ため、費用も手間も増えてしまいます。
早めのご相談を強くお勧めします。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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