「祖父の家を相続したけれど、登記されていないみたい…」
「古い家だから建築当時の資料も残っていない…」
こうしたご相談を、滋賀県大津市でも非常に多くお受けしています。
古い未登記建物を相続した場合、「必要書類がない」というのは珍しくありません。
しかしそのまま放置すると、相続登記ができず、売却・解体・相続人間のトラブルにつながることもあります。
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目次
- 未登記建物とは？
- 古い未登記建物で必要書類が見つからないとどうなる？
- 実際にあったトラブル事例
- 必要書類がなくても進められる対処法
- 放置のリスクと今すぐ動く理由
- 土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
1. 未登記建物とは？
法務局に「建物の登記」がされていない建物のことを未登記建物といいます。
特に古い家では、以下のような理由で未登記のまま残っているケースが多くあります。
- 昔は登記の重要性が知られていなかった
- 固定資産税を安くするため、あえて登記しなかった
- 増築部分だけが未登記になっている
- 建築確認が不要だった時代に建てられた
➡ 相続時に「登記されていない家」が発覚し、手続きがストップする原因になるのです。
2. 古い未登記建物で必要書類が見つからないとどうなる？
未登記建物を相続登記するには、
建物表題登記 → 所有権保存登記 → 相続登記という3段階の流れが必要です。
ところが、古い家では次のような「必要書類不足」が起こりがちです。
- 建築確認済証や検査済証がない
- 建築当時の設計図面が残っていない
- 固定資産評価証明書に建物が載っていない
これらが不足すると、
- 表題登記ができず、法務局が受け付けない
- 保存登記が進まず、名義変更ができない
- 結果として、相続登記・売却・解体が止まってしまう
➡ **「相続財産が宙ぶらりん」**の状態に陥ります。
3. 実際にあったトラブル事例
大津市の古家ケース
父の代から未登記。資料もなし。現地調査・聞き取り・古地図照合に数か月を要し、売却まで1年以上遅延。
滋賀県内の相続事例
祖父名義の家を解体したいが、未登記のため滅失登記ができず。
相続人が10人以上に増え、合意形成に5年以上かかった。
4. 必要書類がなくても進められる対処法
実は、必要書類が揃っていなくても登記できるケースは多いです。
✅ 土地家屋調査士ができること
- 現地測量・建物調査
- 近隣・施工業者への聞き取り調査
- 古い航空写真・公図などで存在証明
- 書類の代替資料（上申書・証明書類）作成
✅ 司法書士ができること
- 保存登記時の補足書類作成
- 相続登記の代理申請
- 遺産分割協議の反映
👉 書類がなくても、専門家の調査力で補える場合が多いのです。
5. 放置のリスクと今すぐ動く理由
「書類がないから後回しにしよう」と思っていると、次のような問題が起こります。
☑ 相続人が増えて協議が難航
☑ 解体・建替えのたびに手続きが増える
☑ 売却時に買主や銀行が敬遠する
➡ 放置期間が長いほど、難易度が上がるのが現実です。
6. 土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
滋賀県大津市・草津市・守山市などの地域では、古い家のほとんどが「登記されていないまま相続」を迎えています。
しかし、必要書類がなくても代替資料や調査で解決できるケースがほとんどです。
登記の義務化が進む今、「未登記のまま放置」は最も避けたい状態。
建物の状況を正確に登記しておくことで、将来の相続・売却・資産管理がスムーズになります。
📍 滋賀県大津市で未登記建物の登記や相続相談なら
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、相続や売却の際にトラブルの原因となります。
土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
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