― 相続・売却前にやっておきたい基本の流れ ―
「昔からある家だけど、登記していない」
「父が建てたまま登記していない建物がある」
このような“未登記建物”は、実は珍しくありません。
しかし、登記していないまま相続や売却の話になると、
名義不明・書類不足・相続人の同意が得られないなどのトラブルが一気に表面化します。
そこで今回は、土地家屋調査士が解説する
「古い未登記建物を登記するための3つのステップ」
をご紹介します。
■ステップ① 現況確認と資料調査
まず最初に行うのは、現地と資料の確認です。
古い建物の場合、建築当時の資料が残っていないことが多いため、
次のような資料を可能な限り集めていきます。
固定資産税の課税明細書・評価証明書
建築確認通知書（ある場合）
工事請負契約書・古い図面・検査済証など
古写真や古地図
現地では、外気分断性・定着性・用途性など、
建物としての要件を満たしているかを確認します。
☑ 壁・屋根で外気を遮断している（外気分断性）
☑ 土地にしっかり定着している（定着性）
☑ 住居・倉庫・車庫など、明確な用途がある（用途性）
これらを確認することで、登記が可能な「建物」としての判断を行います。
■ステップ② 所有者を確定する（相続関係の確認）
次に重要なのが、誰の名義で登記するかを決めること。
建物が古い場合、「父の代」「祖父の代」に建てられたケースが多く、
そのまま登記せずに相続が発生していることも少なくありません。
登記上の所有者を確定するためには、
被相続人（建築者）の死亡日
相続人の確定（戸籍謄本・除籍謄本）
遺産分割協議書 などが必要です。
もし相続人が多く、話し合いが進まない場合は、
「建物表題登記」と「相続登記」をセットで整理するのが現実的です。
※登記の際には、建築者が誰なのかを証明する「第三者証明」や「上申書」が必要になることもあります。
■ステップ③ 調査・測量・登記申請
所有者と現況が確定したら、土地家屋調査士が現地測量・調査図面作成を行い、
法務局に「建物表題登記」を申請します。
このとき、添付する主な書類は以下のとおりです。
所有者の上申書
第三者の証明書（近隣住民など）
印鑑証明書
現況写真・建物平面図・配置図
書類が不足していても、現地調査や聞き取りで補完できるケースが多いので、
まずは調査士に相談することが大切です。
■登記しておくメリット
未登記建物を放置していると、
相続登記や売却時に「所有者不明」とされ、手続きが止まります。
登記を済ませることで、
所有者が明確になり、トラブルを防げる
固定資産税の課税内容が正確になる
補助金・保険・登記簿謄本などの手続きがスムーズになる
といった大きなメリットがあります。
■竹内貞直（土地家屋調査士・相続診断士）のコメント
“祖父や父の代から登記していない”という建物は、思っている以上に多いです。
相続や売却の話が出た瞬間に、初めて“未登記だった”と気づく方もいます。
相続登記は義務化されたことだけがニュースで取り上げられてましたが、そのほかの登記も徐々に規制が強くなっています。まず手始めに始まるのが、スマート登記（2026年（令和8年）4月1日から義務化された住所等変更登記）です。
住所変更の義務化の規制（期間を過ぎると５万円の過料）なのですが、 「検索用情報の申出」をすることで、スマート変更登記が利用可能です。
これのメリットは、一度申し出をしておけば、住所や氏名の変更があった場合、法務局で住所等の変更の事実を確認して、本人の了解を得た上で、法務局が変更登記をしてくれるということです。自分で住所変更の登記をする必要がありません。
これからもニュースにはならないですが、相続登記以外でも規制は厳しくなる一方です。だから、気が付いたときに処理しておくことがベストなのです。
未登記で書類がなくても現地調査と聞き取りで登記できるケースは多いので、
放置せず早めに専門家にご相談いただくのが一番です。
■まとめ
古い未登記建物を登記する流れは次の3ステップです。
1️⃣ 現況確認と資料収集
2️⃣ 所有者（相続人）を確定
3️⃣ 調査・測量・登記申請
相続や売却の前に建物登記を整えておくことで、
“後回しにして困る登記トラブル”を防ぐことができます。
「昔の建物だから登記できないかも…」と諦める前に、
現地調査から始めてみましょう。
相続診断士でもある土地家屋調査士・竹内貞直が、
あなたの土地と建物の“正しい姿”を整理いたします。
📍 滋賀県大津市で未登記建物の登記や相続相談なら
➡ 竹内貞直 土地家屋調査士事務所
📞 お電話でのお問い合わせ：077-532-3172
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
連絡先や相談案内（連絡先・住所・電話番号・メールアドレス）
〒520-0232滋賀県大津市真野2丁目2番44号
相続と未登記建物の専門家
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
💬 LINE公式アカウントからも簡単にご相談いただけます
📘今だけ！相続でお困りの方に「相続3点セット」無料プレゼント中【LINE登録者限定】
✔ 相続って何から始めればいいの？
✔ 調べても難しくてよくわからない…
✔ 手続きが遅れると損するって本当？
そんな方のために、相続の“最初の一歩”をサポートする
✅ 相続3点セット（無料PDF） をご用意しました！
▶︎ 友だち追加はこちら
📲 スマホの方はこちらのQRコードを読み取ってください
📞 お電話でのお問い合わせ：077-532-3172
📩メールでのお問い合わせ：office.mano2.2.44@gmail.com
🌐 詳しくは公式サイトをご覧ください → https://sokuryou-touki.com
🏠 HPトップページへ
👉 ご相談・お問い合わせは、竹内貞直 土地家屋調査士・相続診断士事務所のトップページへどうぞ。
📍 地域の皆様へ
👉 「滋賀県大津市や守山市、野洲市、草津市など周辺で、土地・建物の相続や名義変更にお困りの方へ」
📘 「相続診断士とは」
👉 「相続診断士は、円満な相続を実現するために早期の課題発見と対策を提案する専門家です。初回相談無料で対応しております。」
📚 参考リンク（公式情報）
コメントを残す