土地を相続したとき、
「この道って、ウチの持ち物？」
「昔からある用水路、誰のものか分からない」
といった“あいまいな土地”が隣接していることに気づくケースがあります。
とくに問題となるのが、「登記されていない里道」や「水路」などの“公図に載っていない土地”。
こうした土地を放置すると、将来的な売却や建物の建て替えに大きな支障が出る可能性があります。
この記事では、相続時に知っておくべき「未登記の里道・水路」への対応策をわかりやすく解説します。
【この記事でわかること】
• 「登記されていない土地」が隣にあると何が困る？
• 相続のタイミングで確認しておくべきポイント
• 境界や所有者をはっきりさせるための方法
• 水路・里道の「払い下げ」や登記の進め方
登記されていない里道や水路があると、相続後に困る理由
相続した土地が「道路に面していない」と建物の建築ができなかったり、売却時に大きな減額になったりします。
特に、以下のような場合は注意が必要です。
• 道路や水路が公図にしか載っていない（登記簿なし）
• 名義不明・所有者不明のまま長年放置されている
• 「赤線」「青線」と呼ばれる昔の公用地が入り組んでいる
こうした“あいまいな土地”が存在すると、相続登記や不動産取引がスムーズに進みません。
相続のタイミングで確認すべきチェックポイント
✅ 公図と登記簿が一致しているか？
• 隣接する里道・水路の登記情報を確認
• 名義が“国”や“市町村”になっていることも
• 登記簿が存在しない場合は「未登記土地」の可能性あり
✅ 利用している道が「他人名義」になっていないか？
• 自宅の前の私道が「第三者所有」だった
• 地役権も通行権も不明 → 売却や建て替えに支障
• 他人の承諾が必要になるケースも
✅ 古地図・測量図・固定資産台帳も確認
• 「青線・赤線」が残っていることも
• 公図や地番図だけでは分からない情報は専門家に調査依頼を
相続時にすべき対応策はこれ！
① 土地家屋調査士による現地測量・境界確認
• どこまでが自分の土地かを明確に
• 隣接地との境界が不明な場合、境界確定測量が必要
• 里道・水路の実態と法的な位置づけを確認
② 里道や水路の「払い下げ申請」
• 所有者が国や市町村である場合、「払い下げ申請（譲与申請）」が可能
• 利用目的・整備状況に応じて無償or有償で取得できることも
• 時間がかかるため、相続のタイミングがチャンス
③ 必要に応じて地積更正・分筆登記
• 境界がはっきりした後は、登記の見直しが必須
• 面積の違いや私道部分の整理を行うことで、
不動産の資産価値が明確化し、相続税評価にも好影響
🗣 【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
里道や水路などの“登記されていない土地”は、一見すると価値のない場所に見えても、
相続や不動産の利活用において、非常に大きな影響を及ぼすポイントです。
なぜなら、里道が入り込んでいる土地の場合、それ以外のあなたの土地と境界を決めておかないと売買することも、土地を分ける分筆することも、里道そのものを払い下げしてもらうこともできないからです。
ですので、相続登記の義務化が始まった今だからこそ、一緒に境界や登記状況を確認しておくことをおすすめします。
当事務所では、現地調査から測量、払い下げの手続き、必要な登記までワンストップで対応しています。
相続した土地が「なんとなくあいまい」で不安な方、ぜひご相談ください。
まとめ｜未登記の私道・水路を相続放置しないで！
• 相続した土地に隣接する“登記されていない土地”は要注意
• 誰の土地か、どう使えるのかを明確にする必要がある
• 測量・境界確認・登記・払い下げの検討は専門家と進めるのが安全
• 将来的な売却・建築・子ども世代への引継ぎもスムーズに！
境界や未登記土地に不安がある方へ
• 相続した実家の前に未登記の道がある
• 境界が分からず、将来子どもに迷惑をかけたくない
• 赤線・青線が残っている土地の名義整理をしたい
• 払い下げの方法を知りたい
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
連絡先や相談案内（連絡先・住所・電話番号・メールアドレス）
〒520-0232滋賀県大津市真野2丁目2番44号
相続と未登記建物の専門家
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
💬 LINE公式アカウントからも簡単にご相談いただけます
📘今だけ！相続でお困りの方に「相続3点セット」無料プレゼント中【LINE登録者限定】
✔ 相続って何から始めればいいの？
✔ 調べても難しくてよくわからない…
✔ 手続きが遅れると損するって本当？
そんな方のために、相続の“最初の一歩”をサポートする
✅ 相続3点セット（無料PDF） をご用意しました！
▶︎ 友だち追加はこちら
📲 スマホの方はこちらのQRコードを読み取ってください
📞 お電話でのお問い合わせ：077-532-3172
📩メールでのお問い合わせ：office.mano2.2.44@gmail.com
🌐 詳しくは公式サイトをご覧ください → https://sokuryou-touki.com
🏠 HPトップページへ
👉 ご相談・お問い合わせは、竹内貞直 土地家屋調査士・相続診断士事務所のトップページへどうぞ。
📍 地域の皆様へ
👉 「滋賀県大津市やその周辺で、土地・建物の相続や名義変更にお困りの方へ」
📘 「相続診断士とは」
👉 「相続診断士は、円満な相続を実現するために早期の課題発見と対策を提案する専門家です。初回相談無料で対応しております。」
📚 参考リンク（公式情報）
コメントを残す