「えっ、公図では真四角の土地なのに、実際は三角形!?」
そんな驚きの声を、私たちは測量の現場で何度も聞いてきました。
土地を相続した後に発覚する「公図と現況のズレ」。
この誤差が、相続トラブルや売却の妨げになることをご存じですか？
この記事では、
「なぜ公図と現況に違いが出るのか」
「相続前に何を調べておくべきか」
そして「トラブルの種を摘むための調査術」
を土地家屋調査士がわかりやすく解説します。
【この記事でわかること】
• 「公図」と「地積測量図」の違い
• なぜ現況と登記情報が食い違うのか
• 相続時にトラブルになりやすいパターン
• トラブルを防ぐための調査の流れと費用感
公図とは？信じていいのは“そこ”じゃない？
✅ 公図とは、あくまで参考図面
公図（こうず）は法務局に備え付けられている土地の形状や位置を示す「参考図面」です。 しかし、そのほとんどは明治・大正期に作られた粗い測量資料が元になっており、
・縮尺が正確でない
・隣地とのズレがある
・実際の形状と異なる
といった問題が珍しくありません。
✅ 現況と合わない「公図」は相続トラブルの元
• 公図では道路に接しているように見えても、現地では接道していない
• 敷地の一部が越境していた（逆に隣地が侵入していた）
• 面積が登記と実測で数十㎡違っていた
こうしたズレが、
「いざ売却したい」「分けたい」「建て替えたい」となったときに問題化するのです。
相続前に「調査しておくべき」理由
✅ 不正確な情報のまま遺産分割が進んでしまう
相続人が「土地は50坪くらいで、兄が使う」と安易に合意したものの、
実際は面積が65坪で、しかも一部が隣地に越境していた。
→ 結果、後から不公平感やトラブルが生じる。
✅ 「地積更正登記」が必要なケースも
相続税の評価や売却価格にも関わるため、
現況とのズレが大きければ「地積更正登記」で正しい面積に直すことが重要です。
公図と現況が違っていたときの調査術
▶ ① 資料調査（公図・登記簿・地積測量図・古地図など）
まずは公図・地積測量図などを確認し、
どこまでが「公的に認められた形・面積」かを洗い出します。
▶ ② 現地測量（実測面積・使用状況・境界杭の確認）
現地にて実際の面積・形状を測量し、公図と現況のズレを把握します。
※境界標（杭）がない場合や、越境が見つかることも多いです。
▶ ③ 境界確定（必要に応じて）
ズレがあった場合は、隣地所有者と立会い、
「ここからここまでが○○さんの土地」と双方で確認し合意を取ります。
→ 図面化し、登記も正すことが可能です。
🗣 【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
「父の代からこの形だと思っていた土地が、まさか違うなんて…」
相続の現場で、よく聞く言葉です。
公図と現況の不一致を放置すると、売れない・分けられない・建てられないなど
未来のトラブルに発展しかねません。
一般に言われる公図とは地図に準ずる図面で土地の配置関係だけを示しているものがほとんどです。だから土地そのものは5角形なのに公図では4角形ということは多々あります。
相続前や売却前には、ぜひ一度土地家屋調査士による現地確認と測量をご検討ください。
トラブルを未然に防ぐ＝“正しい現状把握”から
• 公図は正確ではない
• 登記情報も、古いままの場合がある
• 実測してみないとわからないズレもある
こうした“ズレ”を知らずに相続を進めるのは、
見えない落とし穴に向かって歩いているようなものです。
「うちは大丈夫」こそ、確認を！
土地の形状・面積・境界は、見た目ではわからないリスクが潜んでいます。
親の代から手つかずの土地ほど、専門家による現地確認が重要です。
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