「毎年ちゃんと固定資産税を払っているのに、登記簿には建物が載っていないと言われた…」
「税金は払っているし何も問題ないと思っていたのに、売却や相続で急に止まった…」
滋賀県大津市では、この “税金は払っているのに登記がない” というご相談が非常に増えています。
実はこの状態、放置すると相続・売却・解体のタイミングで確実にトラブルにつながる典型パターン です。
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大津市の未登記建物を多数処理してきた当事務所が、課税・登記・相続のズレ を整理してお伝えします。
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目次
- 固定資産税と登記のズレはなぜ起こる？
- 「税金は払っているのに登記がない」よくある理由
- 放置するとどうなる？トラブル事例３つ
- ズレを解消するための３ステップ
- 専門家（土地家屋調査士×相続診断士）コメント
- お問い合わせ案内
1. 固定資産税と登記は “別の制度” で動いています
まず知っておくべき大前提はこちらです。
- 登記情報 → 法務局が管理
- 固定資産税 → 市町村（税務課）が管理
法務局と市役所はデータ連携していません。
そのため、
「課税されている＝登記されている」ではありません。
実際には、未登記なのに課税されている建物は珍しくありません。
2. なぜ「登記していない建物」でも課税されるのか？
市町村は、次の情報をもとに課税します。
- 航空写真
- 現地調査
- 建築台帳（昔の資料）
- 水道や電気の使用状況
これらをもとに、
“実際に建物が存在しているかどうか” が課税の判断基準
となります。
つまり、未登記でも現況があれば課税されます。
よくある大津市のケース
☑ 昭和に建てた離れや倉庫が未登記のまま課税されている
☑ 親世代が建てた家の固定資産税は払っているが、登記簿に載っていない
☑ 建物を解体したのに滅失登記をしておらず、税金だけ残っている
3. 放置するとどうなる？よくあるトラブル３選
① 相続登記が止まる
未登記だと、誰の建物か証明できず、相続登記が進まないことがあります。
② 売却・解体が進まない
登記簿に建物が載っていないと、
売買契約・建物解体の手続きが遅れます。
銀行融資も止まる可能性があります。
③ 名義不一致による税務トラブル
税務上は「親名義」
登記上は「所有者不明」
となると、相続税・譲渡税の整合性が取れなくなり混乱します。
➡ 放置すればするほど面倒と費用が増えるのがこの問題です。
4. 対処法：税金と登記のズレを解消する３ステップ
☑ ① 固定資産課税台帳の写しを取得（市役所）
所在地・構造・課税対象者を確認し、未登記の可能性を判断します。
家屋番号が記載されていない場合は未登記の可能性大。
☑ ② 現地確認・所有者確認
建物の状態・建築時期・誰が所有者かを整理します。
相続が絡む場合は家族関係の確認が必要です。
☑ ③ 土地家屋調査士による登記手続き
未登記事実の調査 → 現況測量 → 必要書類作成 → 建物表題登記
上申書など代替資料で対応できるケースも多いです。
👉 書類が揃っていなくても進められるケースが多いのでご安心ください。
5. 土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直コメント
滋賀県内（大津市・草津市・守山市など）では、
「固定資産税は払っているけれど、登記はされていない建物」 が本当に多く見つかります。
特に、昭和の倉庫・増築部分・親名義の古い家は要注意です。
登記がない状態を放置すると、
相続・売却・解体のどの段階でも手続きが滞ります。
まずは、
・登記簿に建物が載っているか？
・課税台帳に家屋番号があるか？
の２点を確認することが大切です。
当事務所では、
相続・登記・固定資産税のすべてを整理したうえで、最短ルートで解決します。
6. お問い合わせ
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所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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