「毎年、固定資産税を払っているのに、登記がされていないってどういうこと？」
「課税されてるのに、登記簿に建物が載っていないと言われた…」
このようなご相談は、特に昭和〜平成初期に建てられた建物で非常に多くあります。
実は、「税金」と「登記」は別の制度・別の管理機関で動いており、この“ズレ”を放置すると、相続・売却・解体時にトラブルにつながることがあります。
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もし、「うちの家もそうかも？」と思われた方は、早めに確認をおすすめします。
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竹内貞直（土地家屋調査士・相続診断士）が、登記・相続・固定資産税のズレを一括で整理します。
固定資産税と登記は「別の制度」
まず知っておくべき大前提は次の2点です。
✅ 登記情報は 法務局 が管理
✅ 固定資産税は 市町村（税務課） が課税・管理
つまり、法務局と市役所は別のデータベースで運用されているため、
「課税されている建物＝登記されている建物」とは限りません。
極端な話、登記されていなくても固定資産税がかかることもあります。
なぜ「登記していない建物」にも課税されるのか？
市町村は、航空写真・現地確認・建築台帳などをもとに、
「建物が実際に存在して使用されている」と判断した場合、登記の有無にかかわらず課税します。
つまり、**課税の判断基準は“登記”ではなく“現況”**なのです。
よくあるケース
☑ 昭和に建てた離れや倉庫が未登記のまま課税されている
☑ 親名義のまま固定資産税を払い続けているが、登記簿に載っていない
☑ 家を解体したのに、滅失登記をしていないため課税が続いている
こうした“税金は払っているけど登記がない”状態は、実務では非常に多く見られます。
放置するとどうなる？よくあるトラブル３選
① 相続登記が進まない
未登記だと所有者の証明ができず、相続登記が滞ることがあります。
② 売却・解体時に手続きが進まない
登記簿に建物がないと、売買・解体時に法的に存在しない建物扱いになります。
③ 名義不一致による税務トラブル
税務上は親名義、登記上は「所有者不明」という状態になると、
相続税や譲渡税の整合性が取れなくなることも。
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対処法：税金と登記の「ズレ」を解消する３ステップ
☑ ① 固定資産課税台帳の写しを取得
市町村役場で「課税台帳の写し」を取り寄せ、所在地・構造・課税対象者を確認。
登記簿が存在しない場合、未登記である可能性が高いです。
☑ ② 現地確認と所有者確認
建物の構造・使用状況・建築時期を調査し、所有者を明確に。
所有者が故人であれば、相続関係の確認も必要です。
☑ ③ 土地家屋調査士による現況測量・登記申請
未登記建物でも、現地調査＋必要書類＋上申書で登記可能です。
経験豊富な土地家屋調査士がサポートします。
専門家コメント
土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直
滋賀県内（大津市・野洲市・守山市など）では、固定資産税は払っているのに登記されていない建物が非常に多いです。
「税金を払っている＝登記されている」と誤解される方が多いのですが、
実際には課税と登記が完全に連動していません。
このズレを放置すると、相続・売却・解体時に名義不明建物として扱われ、手続きが遅れる原因になります。
滋賀県大津市でも、古い倉庫や親世代の家の未登記案件が急増しています。
固定資産税の納付書に「家屋番号」がない場合は要注意です。
（例：地番100番1 → 家屋番号100-1 と書かれていない場合、未登記の可能性大）
まとめ：税金を払っていても登記がない建物は珍しくない
✅ 固定資産税と登記は別の管理機関
✅ 登記がなくても課税されることがある
✅ 放置すると相続・売却・解体で支障が出る
「税金を払ってるから大丈夫」と思っている方ほど、登記漏れが見つかるケースが多いです。
一度、登記簿と課税台帳を照合してみましょう。
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