「家が古すぎて、書類が1枚も残っていない…」
「築50年以上だけど、今から登記できるの？」
滋賀県では、古い家の“未登記”に関する相談が急増しています。
結論を先に言うと、
建築年代はまったく関係ありません。
何年経っていても、未登記建物は登記できます。
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■結論：建築年代は問わない。古くても登記は可能
建物登記（表題登記）は、
「いつ建てたか」「書類が残っているか」は関係なく、
建物の現況が確認できれば申請可能 です。
実際に、大津市や高島市では、
昭和20〜30年代の古民家、平屋、離れ、納屋などの登記依頼も毎年あります。
■年代別：必要になる資料の“違い”
【昭和30〜40年代】
- 建築確認がないことが多い
- 図面が残っていないのが普通
→ 調査士の現地調査＋写真＋構造判断で再構成
【昭和50〜平成初期】
- 建築確認はあるが、家族が紛失しているパターンが多い
- 固定資産税台帳に床面積だけ載っていることが多い
→ 役所照会で補完
【平成10年以降】
- 書類が整っている家が多い
- ただし増築部分だけ未登記のケースが急増
→ 増築部分の測量・確認が必要
■なぜ古い家は“資料が全く残っていない”のか？
理由はとてもシンプルです。
- 当時は登記の必要性を誰も説明しなかった
- 建築確認制度が緩く、出さない人も多かった
- 工務店が廃業して図面ごと消えてしまった
- リフォームを重ね、どれが当初の図面かわからなくなった
古い家の未登記は「あるある」であり、
書類がないのは珍しくありません。
■古い家だから起きる特有の問題
① 一部だけ増築されている
継ぎ目、屋根の形状、床の段差を見ると“増築の跡”はすぐに分かります。
② 隣地境界が不明
測量図も、立会記録も残っていないケースが多い。
必要に応じて、隣地との確認作業が必要です。
③ 納屋・離れ・車庫がまとめて未登記
親が昔に建てた付属建物が、丸ごと登記されていないことも多いです。
■書類がなくても作成できる“調査士の再構成資料”
現場調査と聞き込みで、次の資料を作っていきます。
- 建物の構造判定（木造／鉄骨／ブロック造など）
- 床面積の測量
- 外観・内部写真
- 建物図面（外形図）
- 各階平面図
つまり、
現地調査から図面作成まで、書類ゼロでも問題なく進められます。
■相談前に揃えておくとスムーズな“3点セット”
最低限、次の3つだけあれば十分です。
- 固定資産税の課税明細書（建物の有無を確認）
- 物件の住所（地番もあれば尚可）
- 建てた年代の大まかな記憶（「昭和40年代頃」程度でOK）
これだけで、調査士側で必要な情報をほぼ収集できます。
■滋賀県での実務例
●実例①：築60年の木造住宅（大津市坂本）
書類ゼロ・図面なし・増築2回。
→ 現況調査＋役所協議で登記完了。
●実例②：納屋と母屋の2棟まとめて未登記（守山市）
どちらも昭和建築で図面なし。
→ スケッチと計測で2棟同時に登記し、相続がスムーズに進行。
●実例③：古民家で建築確認なし（高島市）
→ 建築年代の特例扱いで表題登記を受理。売却へ。
古い家は「登記できない」のではなく、
“どう登記するか” がポイント です。
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竹内貞直のコメント
古い未登記建物の登記は、書類が揃っているケースの方がむしろ珍しいです。
実務では、現地調査と役所協議で十分に対応できます。
書類がないからといってあきらめてしまう方が多いですが、
実は「年代が古いほど登記が進めやすい」という場面もあります。
増築や付属建物が絡んでいる場合でも、調査と図面作成で整理できます。
相続や売却の段階で慌てないためにも、
“今の状態で登記できるのか” を早めに確認されることをおすすめします。
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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