🏠 2024年スタート「相続登記の義務化」
今こそ知っておくべき重要ポイント
2024年4月から相続登記が義務化され、
「相続した土地・建物の登記を必ず申請しなければならない」
というルールが全国で始まりました。
そして実は、この義務化は
未登記建物を持っている方ほど影響が大きい
という点をご存じでしょうか？
相続手続きや家族の名義整理を行う際、
建物が未登記だと
- そもそも「誰の名義か」が分からない
- 相続税・不動産売却・空き家対策に進めない
- 義務化による罰則リスク（過料）
など、問題が一気に表面化します。
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■ 相続登記義務化のポイントは3つ
【1】相続を知った日から「3年以内に申請」が義務化
相続登記の義務化では、
相続が発生し、自分が相続人であることを知った日から3年以内に
相続登記を行わなければなりません。
3年以内にしないと、10万円以下の過料（罰金）の可能性があります。
【2】“過去の相続”も対象
「昔に親が亡くなっているけれど名義変更していない」
というケースも該当します。
「義務化前だから大丈夫」とはなりません。
今後は
・古い名義のまま放置
・数世代未登記
・相続人が増えすぎて話がまとまらない
といったものが行政から指摘されやすくなります。
【3】未登記建物は義務化の“盲点”
実は未登記建物は
「相続登記ができない状態」
なので、義務化との相性が最悪です。
なぜなら、建物の相続登記をするには
まず建物の表題登記（現在の姿を登記簿に載せる）
が必須だからです。
つまり未登記のまま放置すると、
- 名義変更ができない
- 義務化の期限に間に合わない
- 売却もできない
- 古い建物は現地調査から始めるので時間がかかる
という悪循環になります。
■ 未登記建物で実際に起こる3つのトラブル
① 登記がないので相続の“対象物”として扱えない
遺産分割協議書を作ろうにも、建物の登記がないため書けない。
② 固定資産税と登記簿の名義が違う
地番は載っているが名義が不一致 → 役所も管理できない。
③ 売却がストップ
買主側の金融機関から
「建物登記をしてからでないと取引できない」と言われる。
土地家屋調査士 × 相続診断士竹内貞直のコメント
未登記建物×相続登記義務化の相談が、2024年以降一気に増えています。
特に問題なのは、
“古い家で、過去に増築しているのに一度も登記していない”
というケース。
これらは図面が残っていないことが多く、
現地調査・復元作業・役所調査に時間がかかるので、
相続登記の期限に間に合わせるためにも
早めの建物登記が極めて重要です。
私は相続診断士として、
「どんな順番で手続きすると費用も手間も最小になるか」
という観点でアドバイスしています。
相続登記は“3年以内”ですが、
未登記建物は“できるだけ早く”が必要です。
未登記の建物は本来、建てた所有者が行うのが筋ですが、相続が発生してしまった場合、相続人全員で行う必要があります。又、悲しいことですが協力してくれない相続人の方もおられますので、相続人が増える前の早め早めの対処がベストです。
■ 相続登記義務化に向けて、今すぐやるべきこと
✔ 1. 登記事項証明書を取り寄せて現状確認
家・土地がどういう状態で載っているかを把握。
✔ 2. 未登記建物がないかチェック
母屋は登記済でも「倉庫・離れ・増築部分」が未登記のケースが多いです。
✔ 3. 相続関係図（家系図）を作っておく
相続登記と建物登記を同時に進められて効率的。
✔ 4. 専門家に“段取り診断”を依頼
相続登記と建物（表題）登記は進める順番が重要です。
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■ まとめ：相続登記義務化は「未登記建物」こそ最初に動くべき
2024年の義務化により、
相続放置や未登記建物放置が、
“行政から注意される時代”になりました。
特に未登記建物は、
相続登記の入口でつまずく原因になりやすく、
手続きに時間がかかります。
👇こう感じた方は、すぐに相談して大丈夫です。
- 古い家が未登記かもしれない
- 相続登記を放置している
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- 増築しているのに登記していない
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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