「時効」と「登記」の関係を専門家が徹底解説
「登記してない古い家なのに、毎年固定資産税の納付書だけ届く…」
「長年税金を払ってきたから、この家はもう自分のものになるのでは？」
滋賀県大津市・草津市でも、この“誤解”が原因で相続や売却でトラブルになるケースが非常に多いです。
結論から言うと、
❌ 固定資産税を払っていても所有者にはなりません
❌ 未登記建物は“法的には存在していない”扱い
❌ 放置すると相続・売却・解体の手続きが止まります
こうなる前に、まずは状況を正しく理解しておきましょう。
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1. 「未登記＝税金がかからない」は完全な誤解
よくいただく相談がこちらです。
「登記していない建物だから、固定資産税はかからないはず」
これは完全な誤解です。
▶ 固定資産税は「登記」ではなく「現存」で判断
市町村は、建物が実際に存在しているかどうかで課税します。
- 屋根・外壁があれば課税対象
- 登記がなくても課税台帳に登録される
- 課税名義＝実際に住んでいる人・相続人代表
つまり、未登記でも税金は普通にかかるのです。
2. 税金を払っても「所有者にはならない」
次に非常に多い誤解がこれです。
「ずっと税金を払ってきたから、この家は自分のものになったはず」
残念ながら、これは法律上は成立しません。
🔻税金の支払い＝所有権の証明 ではない
課税はあくまで「使っているから、とりあえず課税する」というもの。
登記の管理 → 法務局
課税の管理 → 市役所
管轄が全く違うため、
どれだけ税金を払っても登記名義は自動で変わりません。
3. よく誤解される「時効取得」とは？
法律では、一定の条件を満たすと他人の物を自分のものにできる「時効取得」があります。
しかし——条件はとても厳しい。
時効取得の条件
- 20年間、他人の建物を所有の意思をもって占有している
- それを第三者にも主張できる状態（＝登記など）
つまり、
❌ 未登記のまま時効取得を主張するのはほぼ不可能
❌ 税金を払ってきた事実だけでは所有権にならない
多くの方が誤解されているポイントです。
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4. 相続すると“問題が一気に表面化”する
未登記建物を相続すると、こんな状態になります。
- 登記名義：亡くなった祖父・父のまま
- 課税名義：市役所で「相続人代表」
- 法務局には建物が“存在しない扱い”
この結果、
- 売却できない
- 解体できない
- 火災保険の加入ができない
- 相続登記が滞る
- 家族間でも「誰の家？」問題が発生
特に滋賀県では、昭和40〜50年代に建てた実家が未登記だったケースが非常に多く、
相続のタイミングで初めて発覚することがよくあります。
5. 専門家コメント
土地家屋調査士 × 相続診断士
竹内貞直（滋賀県大津市）
「固定資産税を払っている＝所有者になれる」と考える方は本当に多いですが、
登記と税金は別の制度です。
未登記建物は法務局では“存在しない建物”扱いになります。
相続・売却・解体の前に必ず登記の有無を確認し、
必要であれば表題登記で“正式な建物”として記録することが重要です。」
6. 【まとめ】未登記建物と固定資産税の関係
✅ 未登記でも固定資産税はかかる
❌ 税金を払っても所有者にはならない
❌ 未登記のままでは相続・売却・解体で必ず困る
▶ まずは「建物が登記されているか」を確認することが最重要
問題を放置すればするほど手続きが複雑になり、
費用も時間も余計にかかります。
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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