「数次相続」とは？未登記建物がやっかいになる理由
相続登記をせずに放置した建物が、何十年も前の名義のまま残っているケースは珍しくありません。
たとえば登記簿上の所有者が「祖父」のままで、祖父→父→自分…と代が替わっている場合、
これは**「数次相続（すうじそうぞく）」**と呼ばれる状態です。
一見「まとめて相続登記すれば良い」と思いがちですが、
実際には祖父から父へ、そして父から自分へと複数の相続手続きを一気に行う必要があり、
結果として相続人の数が一気に増えてしまうのです。
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相続人が10人を超えることも!? 未登記放置の連鎖
次のようなケースを考えてみましょう。
- 祖父が亡くなったとき、登記をしなかった
- 父がそのまま建物を使用し、登記も未了のまま亡くなった
このとき、祖父の相続人には「祖母・父・叔父・叔母」が含まれます。
さらに、父の相続人には「母・兄弟姉妹（3人と仮定）」が加わります。
結果として、祖父の相続関係＋父の相続関係＝10人以上の相続人が登場することもあります。
未登記建物を放置していたために、
「誰の名義にするか」「全員の同意を取るか」などの調整が極めて困難になるのです。
市役所の課税台帳で“所有者”が確定する意外なタイミング
未登記建物は法務局の登記簿には載っていませんが、
市役所の固定資産課では「課税台帳」に登録されていることが多いです。
もし、その課税が父の生まれる前（昭和初期など）から始まっている場合、
その建物は「祖父の所有」として取り扱われるのが自然です。
つまり登記をする際には、
祖父名義で建物を登記 → 祖父からの相続登記を実施という流れになります。
この場合、祖父の相続人全員（子ども・孫・配偶者など）からの同意・署名押印が必要になり、
「もう連絡の取れない親族がいる」「相続関係が複雑」などの問題が一気に表面化します。
放置するとどうなる？ 相続登記義務化との関係
令和6年（2024年）から施行された相続登記の義務化により、
相続発生後3年以内に登記を行わない場合、**過料（10万円以下）**の対象となる可能性があります。
数次相続のように登記漏れが長期間続いているケースでは、
「今のうちに登記を整える」ことが非常に重要です。
放置すればするほど関係者が増え、登記費用・手間が増加する一方です。
相続人が多いときの解決ステップ
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| ① 建物の現況調査 | 未登記建物の有無・築年・所有者を確認 |
| ② 固定資産課で課税履歴の確認 | いつから課税されているかを調査 |
| ③ 相続関係図を作成 | 祖父・父の両世代分の相続人を整理 |
| ④ 専門家へ依頼 | 法務局・市役所・相続人調整をワンストップで対応 |
💬竹内貞直（土地家屋調査士・相続診断士）のコメント
「父が亡くなった場合の相続でも、母・兄弟姉妹を含め約4人が相続人になります。
しかし、祖父が亡くなった時点の登記が未了であれば、その分“もう一段上”の相続が必要になり、
結果として＋4人×2＝約8人以上の相続人に同意をもらう必要が出てくることもあります。
しかも、市役所が建物を課税し始めた年が父の生まれるより前なら、
建物は祖父の所有として登記せざるを得ず、祖父の相続人全員の協力が必須になります。
“名義が古いままだからこそ今すぐ確認”が鉄則です。」
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まとめ
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 数次相続の危険性 | 相続登記を放置すると相続人が倍増 |
| 課税履歴の確認 | 市役所の台帳で祖父名義と判断されることも |
| 登記の優先順位 | 祖父名義→相続登記→現相続人へ整理が必要 |
| 専門家への依頼 | 土地家屋調査士・相続診断士が一括対応可 |
このような複雑なケースこそ、早期対応が負担を減らす最善策です。
放置せず、今のうちに登記・相続関係を整えておきましょう。
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土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
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