🔶まず最初に（結論）
「昔の家で、建築確認書も図面も残っていない…」
「未登記だし、もう登記は無理では？」
——こうしたご相談を、大津市で本当に多くいただきます。
しかし 書類が一切なくても“登記できるケースは非常に多い” というのが実務です。
ポイントは、
現地調査＋代替資料（上申書・課税資料など）で建物の存在と所有関係を証明できるかどうか。
書類がない＝登記できない、ではありません。
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🔶① 書類がない未登記建物とは？
大津市でも、次のような理由で未登記となっているケースが多いです。
- 建築当時に登記されなかった
- 建築主がすでに亡くなっている
- 建築確認書や工事記録が紛失している
このような状態でも、
建物が現存していれば登記できる可能性は十分あります。
「登記の根拠がない」と思い込まれているだけで、
実際には代替資料で登記が可能な場合がほとんどです。
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🔶② 書類がなくても使える“代替資料”とは？
登記では、次の資料が「書類の代わり」として有効です。
① 現地調査による建物図面
土地家屋調査士が測量して
・構造
・用途
・床面積
・位置
を正確に図面化。
これが“現存の証明”になります。
② 上申書
建築の経緯や所有関係を説明する書面。
「いつ・誰が建てたか」を整理して法務局へ提出します。
③ 固定資産課税台帳・課税明細書
市町村で取得できます。
課税されていれば、未登記でも“存在が認められている建物”として有効な証拠になります。
④ 古い写真・近隣証言・施工業者の証言
写真や第三者証言も補助資料として十分に使えます。
🔶③ 登記までの具体的な流れ（最短ルート）
1️⃣ 現地調査・建物測量
2️⃣ 所有者（または相続人）の特定
3️⃣ 上申書など代替資料の整備
4️⃣ 建物表題登記の申請
5️⃣ 登記完了 → 登記識別情報が発行
最初の相談から完了まで、すべて土地家屋調査士が対応します。
🔶④ 書類がなくても登記できる“3つの条件”
✔ 建物が現存している
✔ 所有者（または相続人）が特定できる
✔ 床面積・構造が測量で確認できる
この3つが揃えば、登記はほぼ可能です。
🔶⑤ 相続前に登記しておくメリット
- 相続登記がスムーズ
- 固定資産税の名義が正しくなる
- 売却・解体・リフォームが簡単
- 補助金や保険の対象にできるケースも
特に相続登記義務化の今、
未登記のまま放置すると過料（罰金）や手続き停滞の原因になります。
🔶土地家屋調査士 × 相続診断士
竹内貞直からのコメント
「書類がないから登記できない」と諦められている方が非常に多いですが、
実際には“現地調査＋代替資料＋上申書”で対応できるケースがほとんどです。
相続が発生してからでは、相続人全員の同意が必要になり負担が増えます。
まだ元気なうちに登記を済ませておくことこそ、家族への最大の配慮です。
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所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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