― 相続・売却前に“書類なし”でも進める完全ガイド ―
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■古い未登記建物の“必要書類ゼロ”は珍しくない
大津市・草津市・守山市で相談を受けていると、
古い家の場合 必要書類が1枚も残っていない というケースが非常に多いです。
よくある紛失ケースは：
- 工務店が廃業していて図面が取れない
- 建築当時の設計図が見つからない
- 固定資産税の家屋調査票が紛失
- 親族名義で書類の所在が不明
- 増築・改築を繰り返して原型不明
しかし、結論は 「書類ゼロでも登記はできる」 です。
必要なのは 現況から建物の事実関係を確認する調査 であり、
過去の書類がなくても調査士が再構築できます。
■必要書類がないときに“代わりに使うもの”
登記は 現況主義 なので、以下の資料が揃えば申請が可能です。
1）現地実測データ（最重要）
建物の外形・寸法・開口部・構造などを
調査士がすべて測り直します。
これが「書類の代わり」です。
2）役所の資料（多少でも残っていればOK）
- 固定資産課の家屋台帳
- 過去の家屋図
- 建築確認台帳（記載事項証明書）
- 古い課税台帳の控え
完全にそろっていなくても問題ありません。
3）建物の写真（スマホで十分）
古い写真は構造確認や増築部分の判断に使います。
- 昭和のアルバム
- リフォーム前後の写真
- 解体前の写真（ある場合）
写真はLINEで送るだけでOKです。
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■書類がなくてもできる「最短ルート登記」
以下が 必要書類ゼロから最短で登記を完了させるルート です。
【最速手順】
- 場所・写真をLINEで送る（初期診断）
📲【LINEで無料診断】 - 現地調査（実測・構造確認）
- 図面の作成（建物図面・平面図）
- 所有権証明・居住実態の確認
→ 固定資産評価証明書・家屋番号照会などで代替可 - 建物表題登記を申請（法務局）
- 最短で登記完了 → 売却・相続へ進む
■書類ゼロの古家でよくある「つまずきポイント」
① 増築部分がいつのものかわからない
→ 経年劣化・材料・構造から推定できます。
建築時期を明確にする必要はありません。
② 面積が分からない
→ 外周実測で完全に復元できます。
③ 所有者が誰かわからない（相続絡み）
→ 相続関係説明図の作成・戸籍収集で解決。
④ 固定資産税に載っていない
→ よくあるケース。登記作業に支障ありません。
■費用の目安（大津市・草津市の相場）
| 作業内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 現地調査・建物実測 | 3〜6万円 |
| 図面作成（建物図面・平面図） | 3〜8万円 |
| 建物表題登記 | 6〜12万円 |
| 合計 | 12〜20万円前後 |
※書類がない場合でも料金は大きく変わりません。
※複雑な増築や老朽化による追加調査は別途。
■不動産売却前は“書類ゼロ”が最も危険
売却前に未登記が発覚すると、
- 決済日までに登記を間に合わせる必要がある
- 金融機関ローンが止まる
- 契約が白紙解約になるリスク
が発生します。
特に大津市は 老朽空き家率が高く、未登記のまま売却に進むトラブルが増加中。
早めの調査が安全です。
■土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直のコメント
長年、大津市で測量と登記の仕事をしてきましたが、
古い建物の書類が全部なくなっているケースは本当に多いです。
ただ、書類がゼロでも“現地の状況を丁寧に拾っていけば”
ほとんどの建物は登記できます。
売却や賃貸が絡むと銀行融資の関係で急ぎになることが多いため、
写真を数枚いただければ、その場で大まかな流れをお伝えできます。
迷っている間に時間だけが過ぎてしまうことが多いので、
思い立ったらすぐご連絡をしてもらえたらと思います。
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所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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