🏠 「親の家を相続しようとしたら、登記簿に書いてある面積が違う…？」
「増築した部分が登記されていないと言われた」
相続時に増築部分が未登記と判明するケースは非常に多く見られます。
登記されていない増築部分は、そのままでは相続登記ができなかったり、後の売却・解体でトラブルになることもあります。
本記事では、土地家屋調査士・相続診断士の立場から、
「増築したのに登記していない場合にどう対処すべきか」 をわかりやすく解説します。
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■ 増築部分が未登記のままだと何が問題？
登記されていない増築部分とは、法務局の登記簿に「建物の床面積・構造・用途」として反映されていない増築のことです。
例：
- 平成初期にリフォーム＋部屋を増築
- 離れを後から建てた
- 車庫や物置を後付けした
建築後に登記していないと、増築部分は登記簿上“存在しない”建物になります。
🔻 主な問題点
- 相続登記の対象にならない
- 登記簿と現況が一致せず、司法書士が手続きを進められない
- 固定資産税の評価がズレる
- 売却・融資・火災保険などでトラブル
■ なぜ増築後に登記が必要なのか？
建物を新築・増築したときは、建物表題変更登記を行う義務があります（不動産登記法 第47条）。
これは、建物の現況（面積・構造・用途）を登記簿に正しく反映する手続きです。
しかし、
- 「登記は不要だと思っていた」
- 「建築業者がやってくれると思っていた」
- 「固定資産税には反映されているから大丈夫」
などの誤解で、手続きが漏れているケースが非常に多いです。
■ 相続時に増築部分の登記を同時に行うメリット
相続登記の前に、増築部分を登記しておくと手続きがスムーズになります。
✅ 司法書士が相続登記を申請できる
→ 登記簿が現況と一致していることが前提
✅ 固定資産税評価が正確になる
→ 評価額のズレを防止
✅ 売却や解体時にトラブルを防げる
→ 登記簿面積と現況が一致
✅ 相続人間のトラブル防止
→ 「登記に載っていない部分は誰のもの？」という揉め事を回避
■ 放置するとどうなる？（売却・解体・過料のリスク）
⚠️ 売却時に登記簿と現況が違い、契約が止まる
→ 「登記面積が違う」「増築部分が登記されていない」と買主から指摘される
⚠️ 解体時に補助金や届出が通らない
→ 登記されていない建物は行政手続き上“存在しない”扱いになることも
⚠️ 過料の対象になる可能性も
→ 不動産登記法では建物の新築・増築後1か月以内に登記が必要
■ 相続登記と一緒に行う手続きの流れ
増築部分が未登記とわかったら、相続登記前に次の手順で進めます。
1️⃣ 現地調査・測量
→ 土地家屋調査士が建物全体・増築部分を確認
2️⃣ 建物表題変更登記の申請
→ 未登記部分を登記簿に反映
3️⃣ 登記完了後、司法書士が相続登記を申請
→ 名義を相続人に変更
※同時進行で行うとスムーズです。
■ 実家・親の家でよくある「未登記増築」パターン
- 平屋に2階を増築
- 離れを後から建てた
- 玄関や廊下を増築して接続
- 物置・車庫を一体化
登記簿上は一部しか記載されていないケースが多く、固定資産税は課税されていても登記上は未登記のままです。
■ 土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直のコメント
「相続の現場で増築部分が登記されていないことは非常によくあります。
放置すると相続登記が進まず、手続きが二重になることも。
増築未登記は相続発生前なら簡単に登記可能。
外観や床面、屋根・壁の違いから増築の有無を確認できます。
書類がなくても現地調査と代替資料で登記可能です。
少しでも心当たりがある場合は、早めにご相談ください。」
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