古い家を相続したり、売却の準備をしていたら──
「登記されていない建物だった…」「建築当時の書類がもう残っていない…」
そんなケース、実はかなり多いです。
未登記建物を放置していると、相続登記や売却・解体の際に手続きが進まないというトラブルに直結します。
ですがご安心ください。
古い未登記建物でも、“書類がなくても” 登記できる方法があります。
この記事では、土地家屋調査士が実際の事例をもとに、
書類がなくても登記を進めるための「3つの解決策」をわかりやすく解説します。
✅目次
未登記建物とは？登記されていないとどうなるのか
古い建物で書類が見つからない3つの原因
【解決策①】現地調査＋聞き取りで「上申書」を作成
【解決策②】固定資産課税台帳・家屋課税台帳を利用
【解決策③】航空写真・古地図・近隣証言を代替資料に
登記しておくメリットと注意点
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■土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直からのアドバイス
■未登記建物とは？登記されていないとどうなるのか
「未登記建物」とは、法務局に所有者・構造・面積などの情報が登録されていない建物のこと。
たとえば、昭和30年代～50年代頃に建築された家屋では、建築確認制度が緩く、登記をしないまま使われていることも少なくありません。
登記がされていないと…
相続登記ができない
名義があいまいなまま固定資産税を払い続ける
売却・解体・融資の際に手続きが止まる
といった支障が出ます。
■古い建物で書類が見つからない3つの原因
古い未登記建物では、以下のような理由で「登記に必要な書類」が残っていないことが多いです。
・建築当時の確認申請書・設計図面が存在しない
・所有者が亡くなり、家族が書類を処分してしまった
・そもそも登記を一度もしていなかった
しかし、書類がない＝登記できない、というわけではありません。
【解決策①】現地調査＋聞き取りで「上申書」を作成
土地家屋調査士が現地で建物の構造・面積・使用状況を確認し、
登記に必要な情報を「上申書」としてまとめることで、登記申請が可能になります。
この上申書には、
建築時期の推定
建築経緯の聞き取り内容
建物の現況写真
などを添付し、代替資料として法務局に説明します。
【解決策②】固定資産課税台帳・家屋課税台帳を利用
市区町村の税務課には、建物の課税情報（家屋台帳）が保存されている場合があります。
そこには、
所在地番
構造・床面積
課税開始年度
などの情報が記録されており、登記資料の裏付けとして非常に有効です。
【解決策③】航空写真・古地図・近隣証言を代替資料に
昭和の古い建物などでは、航空写真や古地図、さらには近隣住民の証言も有力な資料となります。
これらをもとに「当時から存在していた事実」を証明できれば、
登記の可否判断において十分な根拠となるケースが多いです。
登記しておくメリットと注意点
未登記建物を登記しておくことで、以下のようなメリットがあります。
✅相続登記がスムーズになる
✅売却・融資の際に名義を明確にできる
✅固定資産税の管理が整理される
ただし、老朽化が進み解体予定の建物や、一部改築されている建物では、
「登記の前に確認が必要」なケースもあるため、専門家にご相談ください。
土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直のコメント
未登記建物の登記は、「書類がないから無理」とあきらめる前に、
現地調査と代替資料の組み合わせで道が開けるケースが多いです。
土地家屋調査士は建物登記の専門家です。たとえ、その当時の書類（建築確認や検査済み証、工事完了引き渡し証明書、建物の建築図面である平面図、立面図、敷地配置図がなくても大丈夫）がなくても心配いりません。そこに登記可能な建物があれば登記できます。
建物の登記、土地の登記、相続の登記など、早めの対応が肝心です。特に相続や売却が関係する場合、
「今のうちに登記しておくこと」がトラブル防止の第一歩です。
📍滋賀県大津市を中心に、古い未登記建物の登記・相談を多数対応しています。
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「未登記建物とは」
★土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
★所有者がわからない家、登記簿がない家ともいわれます。
📚 参考リンク（公式情報）
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