古い家を相続したり、売却の準備をしていたら──
「登記されていない建物だった…」「建築当時の書類がもう残っていない…」
そんなケース、実はかなり多いです。
未登記建物を放置していると、相続登記や売却・解体の際に手続きが進まないトラブルに直結します。
ですがご安心ください。
古い未登記建物でも、“書類がなくても” 登記できる方法があります。
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（滋賀県大津市｜土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直）
相続や未登記建物でお困りの方は、まずはお気軽にご相談ください。
✅ この記事でわかること
- 未登記建物とは何か、登記しないとどうなるのか
- 書類が見つからない原因と3つの代替方法
- 登記しておくメリットと注意点
■ 未登記建物とは？登記されていないとどうなるのか
「未登記建物」とは、法務局に所有者・構造・面積などが登録されていない建物のこと。
昭和30～50年代の建物では、登記をしないまま使われているケースが多く見られます。
登記がされていないと…
- 相続登記ができない
- 名義があいまいなまま固定資産税を払い続ける
- 売却・解体・融資の際に手続きが止まる
といった支障が出ます。
■ 古い建物で書類が見つからない3つの原因
古い未登記建物では、次のような理由で「登記に必要な書類」が残っていないことが多いです。
- 建築当時の確認申請書・設計図面が存在しない
- 所有者が亡くなり、家族が書類を処分してしまった
- そもそも登記を一度もしていなかった
ですが、書類がない＝登記できないというわけではありません。
【解決策①】現地調査＋聞き取りで「上申書」を作成
土地家屋調査士が現地で建物の構造・面積・使用状況を確認し、
登記に必要な情報を「上申書」としてまとめることで、登記申請が可能になります。
この上申書には、
- 建築時期の推定
- 建築経緯の聞き取り内容
- 建物の現況写真
などを添付し、代替資料として法務局に説明します。
【解決策②】固定資産課税台帳・家屋課税台帳を利用
市区町村の税務課には、建物の課税情報（家屋台帳）が保存されている場合があります。
そこには、
- 所在地番
- 構造・床面積
- 課税開始年度
などが記録されており、登記資料の裏付けとして非常に有効です。
【解決策③】航空写真・古地図・近隣証言を代替資料に
昭和の古い建物などでは、航空写真・古地図・近隣住民の証言が有力な資料になります。
これらをもとに「当時から存在していた事実」を証明できれば、
登記の可否判断において十分な根拠となるケースが多いです。
■ 登記しておくメリットと注意点
未登記建物を登記しておくことで、以下のようなメリットがあります。
✅ 相続登記がスムーズになる
✅ 売却・融資の際に名義を明確にできる
✅ 固定資産税の管理が整理される
ただし、老朽化や改築済みの場合には、事前確認が必要なケースもあります。
まずは専門家にご相談ください。
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■ 土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直のコメント
未登記建物の登記は、「書類がないから無理」とあきらめる前に、
現地調査と代替資料の組み合わせで道が開けるケースが多いです。
建物の登記、土地の登記、相続の登記など、早めの対応が肝心です。
特に相続や売却が関係する場合、「今のうちに登記しておくこと」がトラブル防止の第一歩です。
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