「昔からある古い建物なんだけど、書類が何も残っていない…」
「相続・売却が近いのに未登記のまま。どうしたらいい？」
大津市・滋賀県では、こうした “必要書類ゼロの未登記建物” の相談が最も多いジャンルです。
結論から言うと、
👉 必要書類が1枚もなくても、古い未登記建物の登記はできます。
👉 ただし 内部調査や現地確認が必須で、時間がかかるケースも多い のが現実です。
この記事では
- 必要書類がない場合の登記方法
- どこまで代替可能か
- 実務でよくある「変わった古い建物」
- 最短で登記を終わらせるルート
を、調査士の立場からわかりやすく解説します。
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1｜古い未登記建物は「書類なし」がむしろ普通
古い建物の相談では、次のような状況が一般的です。
- 古い図面が残っていない
- 建築確認の控えがない
- 誰が建てたかも不明
- 増築しているけれど図面がない
- 相続で代々受け継ぎ、最初の資料がどこにもない
👉 大津市だと 昭和40〜50年代の木造家屋はほぼ資料ゼロ です。
必要書類がないからといって登記できないわけではなく、
調査士が 現地調査・聞き取り・代替資料 を使って補っていきます。
2｜必要書類ゼロでも登記できる理由
建物の表題登記では、
「建物の現在の状況が正しいか」が最も重視されます。
書類がなくても登記できる代替手段
- 現況調査（内部・外部）
- 図面作成（実測）
- 古い公図・地積図
- 固定資産税台帳
- 現地の聞き取り
- 航空写真の年代比較
つまり、必要書類がゼロでも、
“いまそこに建っている建物が確認できれば登記可能” ということです。
3｜【実例】外観ではわからない“内部調査が必須”の建物もある
実務では、外から見ただけでは判断できない建物に遭遇します。
■ 実際にあった「変わった古い建物」
見た目は2階建てで
1階も2階も同じ形状に見える建物 でした。
ところが内部に入ってみると…
→ 1階の一部が全面コンクリートで固められ、部屋が存在しない構造
外観では「普通の2階建て」に見えても、内部に特徴的な構造があり、
そのまま外形だけで図面を作ると “全く違う登記”になってしまう 危険がありました。
この時は内部調査で構造を全て把握し、
実際の床面積や用途を再確認して登記につなげました。
📌 古い未登記建物ほど、内部調査が絶対に必要。
（外からの写真だけでは判別できないケースが本当に多いです）
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まずはざっくり可能性をチェックしますので、
建物の写真を LINEで送っていただくだけでOKです。
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4｜必要書類がない場合の「最短の登記ルート」
STEP1｜写真確認（無料）
外観・基礎・大きさなどをチェック。
STEP2｜現地調査（内部含む）
古い建物は内部確認が重要。
STEP3｜図面作成（実測）
間取り・外形・構造を正確に図面化。
STEP4｜所有権証明の代替資料の収集
納税通知書・聞き取り・評価証明など。
STEP5｜建物表題登記の申請
大津地方法務局へ提出。
👉 期間の目安：1〜3週間
建物の状態次第で変わります。
5｜相続・売却で書類がないと起こる問題
■ 売却で起こる問題
- 不動産会社「この建物の登記が必要です」
- 取引が止まり、契約が進まない
- 図面がないため評価が曖昧になる
■ 相続で起こる問題
- 誰の名義かわからない
- 固定資産税の負担者が曖昧
- 相続人同士の話が進まない
👉 古い未登記建物ほど、早めの調査が必須です。
■ 竹内貞直（土地家屋調査士×相続診断士）のコメント
大津市では、古くて資料が残っていない建物の依頼が本当に多いです。
外観は普通の家なのに、内部を確認すると全く違う構造だった…というケースは珍しくありません。
先日も、外観は2階建ての整った形なのに、1階の一部がコンクリートで固められ部屋が存在しないという、変則的な建物がありました。
古い建物ほど、外から見ただけでは判断できず、内部調査が欠かせません。
必要書類がゼロでも方法はありますので、まずは写真を送っていただければ、最短ルートをご提案できます。
まとめ｜書類ゼロでも古い未登記建物は登記できる
- 必要書類が1枚もなくても登記は可能
- 内部調査・実測で代替する
- 外観ではわからない構造の建物もある
- 相続・売却前なら早期調査が必須
- 写真を送るだけで方向性がわかる
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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