「親の家が古くて登記していないようだ…」
「相続の話が出てきたけれど、建物の登記簿が見つからない」
滋賀県内でもこうしたご相談が年々増えています。
古い家が未登記のままだと、相続・売却・ローンのすべてでトラブルになる可能性があります。
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■ なぜ古い家は未登記のままなのか？
昭和40〜50年代に建てられた住宅では、
建築当時の書類（確認申請書・検査済証など）が保存されていないことが多く、
そのまま**「未登記状態」**で放置されているケースが少なくありません。
当時は登記の義務も緩く、家を建てたあと登記をせずに住み続ける人も多かったのです。
しかし今では、これが大きな問題につながります。
■ 放置すると起こる3つのトラブル
① 相続登記ができない
登記簿に建物がないと、「誰の持ち物か」が証明できません。
相続の際、登記官から「建物の存在が確認できない」と指摘され、手続きが止まることもあります。
② 売却や担保設定ができない
買主や銀行は、登記簿に存在しない建物を取引対象にできません。
そのため売買契約やローン審査が通らない原因となります。
③ 建替え・解体時に余計な手続きが増える
未登記のまま建物を解体してしまうと、「滅失登記」ができず、
法務局に「存在しない建物」が残ってしまうこともあります。
■ 困らないための3つの手順
✅ 手順① 建物の現況を調べる
まずは登記簿を確認し、「登記されているか」「所有者が誰か」を調べます。
土地家屋調査士による現地調査＋図面作成で、登記の有無がすぐに分かります。
✅ 手順② 書類がない場合は代替資料を用意
古い家では建築確認書類が残っていないことも多いですが、
次のようなもので代用できます。
- 固定資産税の課税台帳
- 公共料金の領収書
- 長年の居住実績を示す資料
これらをもとに、上申書や評価証明書を添付して登記を行います。
✅ 手順③ 表題登記と所有権登記を行う
表題登記（建物の存在を示す登記）を行い、
その後に所有権登記（名義登記）を行うことで、初めて「正式な登記済み建物」となります。
💬 土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
「古い家は“未登記のままでも問題ない”と思われがちですが、
実際には相続・売却・融資・賃貸などあらゆる手続きで支障が出ます。
例えばリフォームの補助金を申請するにしても、登記してなかったら、通常の書類のほか、本当の（真の）所有者が判る書類を余分に集めないといけません。
売却・融資・賃貸にしても同じように都度都度集めてくださいと言われます。
建物の登記を済ませることで、家の資産価値を正式に守ることができるのです。
書類がない場合も、現地調査と代替資料で登記可能なケースが多くあります。
放置せず、早めに専門家へご相談ください。」
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所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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