■ はじめに
古い家を相続したり、親の家を整理しているときに
「建物が登記されていない」「建築確認や引渡し書類が見つからない」
といったケースは少なくありません。
特に昭和40〜50年代以前の建物では、建築確認や完了検査が不要だった地域も多く、
そもそも書類が存在しない場合もあります。
土地家屋調査士としての現場経験から、
今回は「必要書類がない古い未登記建物」をどう扱うか、
またそのまま放置した場合のリスクについて事例で解説します。
■ よくある事例：必要書類が一切見つからないケース
事例：祖父が建てた家、書類が何もない
祖父が昭和40年代に建てた家
建築確認の記録も完了検査もなし
固定資産税はずっと課税されている
しかし登記簿に建物は存在しない
この場合、登記申請には所有者であることの証明が必要になります。
しかし、登記簿も書類もないと、単に「この家は祖父のものです」と言っても
法務局は受け付けてくれません。
■ 対処ステップ
① 所有者を証明する
固定資産税課税台帳の名義
電気・水道・ガスなどの契約記録
近隣住民・親族からの第三者証明
これらを組み合わせて、「この建物は確かに祖父の所有物だった」
と証明する書類を作成します。
② 登記原因を整理する
祖父が新築した → 「新築」原因日付は不詳でも可
祖父が購入した → 「所有権移転」原因日付は売買日不詳
原因があいまいでも、調査士が適切に整理すれば登記は可能です。
③ 相続人全員の同意を取る
遺産分割協議書を作成し、
建物を誰の名義にするかを決めます。
■ 放置した場合のリスク
相続人がさらに増えると同意が取れず、登記不能になる
将来、売却・建替えができなくなる
所有者不明土地・建物として、行政管理になる可能性
■ 土地家屋調査士・竹内貞直のコメント
「書類がないから登記できない、という相談は本当に多いです。
実務では、証明書類を一つずつ集めて、法務局と事前協議しながら進めます。
重要なのは“早めに動くこと”。
相続人が増えると、連絡がつかない方が出てきたり、同意が取れなくなるリスクが一気に高まります。」
実のところ書類は現地及び役所調査でもう一度作成することはできます。
やはり一番のネックになるのが、相続人が協力してくれない場合です。
公的書類である建築確認や工事完了引き渡し証明書がれば、いいのですが、これらの書類がない場合、相続人全員の協力がないと、登記できません。
法律上、亡くなった方＝相続人全員となるため、全員の協力がないと、亡くなった方が登記の申請をしていないということになるためです。
相続人が少なく、全員が協力してくれるなら「現地調査で、建物の種類や構造を確認し、登記官と協議すれば、ほとんどのケースは登記が可能です。
あきらめず、専門家に相談してください。」
■ まとめ
書類がなくても登記は可能（ただし証明の準備は必要）
放置すると相続人が増え、ますます困難になる、できなくなる確率が数段に上がる。
専門家と連携して、早めに登記を進めることが最重要
古い建物の未登記問題は、時間が経てば経つほど複雑になります。
「書類がないから無理」と思わず、まずは土地家屋調査士に相談しましょう。
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