■ はじめに
古い家を相続したり、親の家を整理しているときに
「建物が登記されていない」「建築確認や引渡し書類が見つからない」
といったケースは少なくありません。
特に昭和40〜50年代以前の建物では、建築確認や完了検査が不要だった地域も多く、
そもそも書類が存在しない場合もあります。
土地家屋調査士としての現場経験から、
今回は「必要書類がない古い未登記建物」をどう扱うか、
またそのまま放置した場合のリスクについて事例で解説します。
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■ よくある事例：必要書類が一切見つからないケース
事例：祖父が建てた家、書類が何もない
- 祖父が昭和40年代に建てた家
- 建築確認の記録も完了検査もなし
- 固定資産税はずっと課税されている
- しかし登記簿に建物は存在しない
この場合、登記申請には所有者であることの証明が必要になります。
しかし、登記簿も書類もないと、単に「この家は祖父のものです」と言っても
法務局は受け付けてくれません。
■ 対処ステップ
① 所有者を証明する
- 固定資産税課税台帳の名義
- 電気・水道・ガスなどの契約記録
- 近隣住民・親族からの第三者証明
これらを組み合わせて、「この建物は確かに祖父の所有物だった」
と証明する書類を作成します。
② 登記原因を整理する
- 祖父が新築した → 「新築」原因日付は不詳でも可
- 祖父が購入した → 「所有権移転」原因日付は売買日不詳
原因があいまいでも、調査士が適切に整理すれば登記は可能です。
③ 相続人全員の同意を取る
遺産分割協議書を作成し、
建物を誰の名義にするかを決めます。
■ 放置した場合のリスク
- 相続人がさらに増えると同意が取れず、登記不能になる
- 将来、売却・建替えができなくなる
- 所有者不明土地・建物として、行政管理になる可能性
■ 土地家屋調査士・竹内貞直のコメント
滋賀県内の各地域（大津市・高島市・野洲市など）では、古い建物が未登記のまま残っていることが多く見られます。
昔の建物なので書類がないから登記できない、という相談は本当に多いです。
実務では、証明書類を一つずつ集めて、法務局と事前協議しながら進めていきます。
重要なのは**“早めに動くこと”**。
相続人が増えると、連絡がつかない方が出てきたり、同意が取れなくなるリスクが一気に高まります。
実のところ、書類は現地および役所調査でもう一度作成することができます。
ただし、一番のネックになるのが「相続人が協力してくれない場合」です。
公的書類（建築確認・工事完了証明など）がない場合、
相続人全員の協力が得られないと登記はできません。
しかし、相続人が少なく全員協力してくれるなら、
現地調査＋登記官協議でほとんどのケースは登記可能です。
あきらめず、早めに専門家に相談してください。
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登記書類がないまま放置していると、相続登記が複雑化してしまいます。
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■ まとめ
- 書類がなくても登記は可能（ただし証明の準備は必要）
- 放置すると相続人が増え、ますます困難になる
- 専門家と連携して、早めに登記を進めることが最重要
古い建物の未登記問題は、時間が経てば経つほど複雑になります。
「書類がないから無理」と思わず、まずは土地家屋調査士に相談しましょう。
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