昭和の家、平成初期のリフォーム…登記されていない増改築が落とし穴に
「祖父が建てた家を相続することになったけど、
なんだか登記内容と現地の家の形が違う…？」
これは実際に相続現場でよくある相談です。
特に昭和〜平成初期に建てられた古い住宅では、
「増築したのに登記していない」
「離れを建てたが未登記」
といったケースが頻出。
建物の現況と登記内容がズレていると、相続時に大きな障害となることもあります。
相続でよくある「5つの登記ミス」
① 増築した部分が登記されていない
→ 例えば「祖父の代に縁側を増築」「二階を増築」など、
工務店に頼んでリフォーム・増築したまま登記をし忘れているケースは非常に多いです。
この場合、法務局にある登記情報と現況が一致しないため、
評価額のずれ・相続登記の遅延・売却時のトラブルにつながります。
② 建物の構造や用途が変更されているのに登記されていない
→ 例えば「木造を鉄骨で補強」「店舗を住居に変更」など、
構造や用途の変更も、原則登記が必要です。
これをしていないと、課税や評価、融資審査で問題になります。
③ 離れや倉庫が未登記のまま放置
→ 離れや倉庫は建物として扱われるにもかかわらず、
「物置だから登記しなくてもいい」と誤解されがち。
しかし、課税対象・評価対象にもなりうるため、相続税の計算にも影響します。
④ 表題登記がそもそもされていない
→ 増築・新築部分が「表題登記」すらされておらず、
登記簿上は「存在しない家」になっているケース。
この場合、相続手続き以前に、まず表題登記の申請が必要となります。
⑤ 故人の名義のまま何十年も放置
→ 登記名義が祖父や曾祖父のままで、相続登記がされていない状態。
これがいわゆる「数次相続」状態になっており、
相続人の数が膨れ上がって収拾がつかないケースも。
✅ 古い家を相続する前に、点検すべき3つのポイント
点検項目 内容 対応する専門家
① 現況と登記の照合 建物の形・構造・床面積と登記簿が一致しているか 土地家屋調査士
② 増改築履歴の確認 リフォーム・増築があった場合の登記状況確認 土地家屋調査士／工務店
③ 名義人の確認 登記名義が誰になっているか 司法書士
トラブル防止の第一歩は「建物調査」と「登記の点検」
相続が発生してから対応すると、
・調査に時間がかかる
・費用が想定以上にかかる
・相続人間の協議が進まない
といったリスクやコストが倍増します。
元気なうちに
• 建物の登記簿を取得して確認
• 増築があったら登記の有無を点検
• 必要に応じて「建物表題変更登記」や「地積更正登記」などの手続きを
こうした備えが、「家族に迷惑をかけない相続」につながります。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
実際に私の現場でも、昭和40〜50年代に増築した家が
「登記されていないまま数十年経っていた」というケースが多くあります。
特にご高齢の親世代・祖父世代が建てた家には、
意図せず「未登記リスク」を抱えている可能性があります。
相続や売却のタイミングで困らないように、
一度、専門家に登記の状況を見てもらうことをおすすめします。
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相続と未登記建物の専門家
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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