なつかしの「古い家」が、相続の壁になるとは…
「祖父が戦後すぐに建てた家を、今もそのまま残している」
「昔の家だから、登記なんて気にしたことがない」
そんなお声をよく聞きますが、実はこうした“古い家”こそ、相続手続きの大きな落とし穴になりがちです。
特に昭和30〜40年代に建てられた住宅は、表題登記や所有権登記がされていない「未登記建物」であることも多く、そのままでは相続登記ができない＝名義変更が進まないという事態に。
今回は、相続手続きで問題になる「登記漏れの古い家」の特徴と、今すぐ確認したいチェックポイント、解決策をご紹介します。
見出し①：未登記のまま放置された古い家とは？
昭和の時代、とくに地方部では「家を建てた＝登記してある」と思われがちでした。
しかし実際には…
• 建物を建てたが、表題登記（建物の存在を記す登記）をしていない
• 増築をしたが、変更登記をしていない
• 建物を取り壊したが、滅失登記をしていない
という“登記漏れ”の状態の家が、今なお数多く存在しています。
これらの建物は登記簿に記載がないため、相続や売却、活用時に法務局の手続きが進められず、ストップしてしまうのです。
見出し②：「相続できない家」とは？登記漏れによる3つの問題
① 相続登記ができない
登記がない建物は、そもそも法務局に存在を記録されていない状態です。
この場合、相続登記に進むにはまず「表題登記」を行ってから所有権の移転登記をする必要があります。
② 相続人間の共有・争いの火種に
「祖父の家だから、みんなのものだよね？」
というあいまいな認識がトラブルを生みます。
未登記の家は誰が持っているのか明確にされておらず、複数の相続人での共有扱いになりがちです。
③ 建物評価ができず、相続税にも影響
未登記建物は固定資産税台帳にも記録がないケースがあり、相続税の計算にもズレが出る恐れがあります。
知らない間に申告漏れや誤りが発生することも。
見出し③：自宅が登記されているか確認する方法
以下のような手順で、ご実家や相続予定の家の登記状況を確認してみましょう。
- 登記簿謄本（全部事項証明書）を取得する
→ 法務局またはオンラインで取得可能。建物の記録がなければ未登記の可能性大。 - 建物図面や課税台帳を確認する
→ 市区町村で取得できる固定資産税の情報で、建物の存在を確認。 - 不明点は土地家屋調査士に相談
→ 増築・滅失や未登記の調査、必要書類の作成まで一括で相談できます。
見出し④：相続の前にしておきたい3つの備え
✅ 表題登記の有無を確認する
未登記であれば、土地家屋調査士に依頼して表題登記を済ませておくことで、後々の手続きがスムーズになります。
✅ 増築や解体の履歴を整理しておく
昔のリフォームや増築が登記に反映されていないケースも多いため、工事履歴や建築図面を見直すことが重要です。
✅ 遺産分割協議書の準備
複数の相続人がいる場合、誰が相続するかを明文化しておきましょう。
未登記の建物でも、協議書があれば表題登記後に所有権を移転できます。
まとめ：古い家こそ、登記の見直しを
「祖父の代からある家だから、何も問題ないと思っていた」
そんな方こそ、今すぐ登記状況をチェックすることが、将来のトラブル回避につながります。
• 名義が祖父のままになっていないか？
• 表題登記はされているか？
• 増築・解体が登記に反映されているか？
ひとつでも「不安」があれば、専門家にご相談を。
💬【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
未登記の古い建物に関するご相談は、ここ数年で確実に増えています。
特に相続登記義務化の影響で、「今さらだけど確認したい」という方も多いです。
古い家こそ「登記漏れ」が起きている可能性が高く、気づいた時点で手を打てば、将来の相続人が困らず、費用の増加も最小限ですみます。
理由は登記する際の、資料（建物の所有権を確認するもの）が徐々に亡くなっていくから、建築確認書の紛失、建築業者が廃業して、工事完了引き渡し証明書を発行してくれなくなった、建物新築時の領収書がどこに行ったかわからないなど。があるからです。
当事務所では、現地調査から登記手続きまで一貫して対応可能です。
相続・登記の不安がある方は、お気軽にご相談ください。
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