その家、本当に登記できる状態ですか？
「祖父が昔、家を増築したと聞いているけど、登記されてないんですよね」
相続の現場で、こうした相談は珍しくありません。
ですが実際に登記手続きを進めようとすると
「増築部分が法的に登記できない」という問題に直面するケースがあります。
登記できない増築とは？原因は「建築確認が取れていない」こと
増築された建物が登記できない代表的な理由が、建築確認を受けていないことです。
昭和・平成初期には「確認なしの増築」が当たり前のように行われていた時代もあり、
次のようなパターンでトラブルが発生します：
• 建築基準法の基準に適合していない構造だった
• 接道義務を満たしていない
• 当時の建築確認資料がまったく残っていない
その結果、法務局が登記申請を受け付けてくれないのです。
相続後に発覚する、登記“不可”の壁
相続人がいざ登記しようとして初めて、
• 表題変更登記が通らない
• 評価額に差が出て遺産分割に影響
• 不動産会社から売却NGを突き付けられる
といったトラブルが起こります。
【実例】増築部分が「違法建築」で、売却計画が頓挫…
滋賀県内のある空き家で、2階部分の増築が確認されましたが、
建築確認申請はされておらず、法務局も登記を却下。
結果、買主からのローンが通らず、売却自体が中止に。
相続人は、「まさか登記ができないとは思わなかった」と唖然とされていました。
対応策は？土地家屋調査士と行政の「連携」がカギ
未登記の増築部分でも、登記可能にするための調査と調整を行うことで、解決の糸口はあります。
✅ 1. 増築部分の現況測量と構造確認
土地家屋調査士が実測し、物理的に登記可能かを判断します。
✅ 2. 行政と相談し、建築確認の再取得または不要証明の取得
特に古い建物の場合、特例適用や証明取得により進められることがあります。
✅ 3. 一部取壊しや用途変更で合法化
どうしても要件を満たせない場合は、減築や用途制限をかけて登記可能な形に整備することも検討されます。
まとめ：知らずに受け継ぐ“登記できない家”に要注意
「祖父が増築したからそのまま登記できるだろう」
――そんな甘い見通しが、相続後に大きな壁となることがあります。
大切なのは、
登記できるかどうかの事前チェックと、法的に整備できる道筋を探ること。
不安な点は、土地家屋調査士などの専門家に早めに相談を。
土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直のコメント
増築部分が登記できるかどうかは、見た目だけでは判断できません。
調査士による建築確認や外気分断性、定着性、用途性、取引性など、建物として登記できるかを総合的に判断します。だから、所有者の意見は考慮されません、あくまで客観的判断で決まります。
建物表題部変更登記は現地調査後、建物登記＝現況を一致させる登記です。
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所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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